Stai cercando una guida completa alla surroga mutuo? Hai trovato il pezzo che fa per te!
Prima di proseguire, però, ecco una tabella con le migliori piattaforme per la surroga mutuo, le loro caratteristiche e i link ai siti ufficiali
Di seguito, invece, trovi una lista delle piattaforme per la surroga mutuo del 2021:
Il decreto legge Bersani del 31 gennaio 2007, convertito in legge il 2 aprile successivo con l’approvazione di taluni emendamenti di modifica, è un insieme di norme giuridiche che il legislatore definisce come urgenti, a tutela dei consumatori e dello sviluppo dell’impenditoria in un regime di sana concorrenza.
La legge Bersani, in effetti, rappresenta una piccola rivoluzione in un mondo economico e finanziario storicamente alleato dei poteri forti e non troppo garantista nei confronti dei piccoli risparmiatori.
Si tratta di una norma giuridica distesa su 13 articoli che abbracciano una buona parte delle criticità di relazione e trattamento tra grandi imprese e multinazionali ed i consumatori finali.
L’articolo 1, ad esempio, regola i rapporti tra le multinazionali operanti nel settore della telefonia ed i propri clienti in ordine alla trasparenza delle tariffe e alla libertà di recesso.
L’articolo 5, invece, prevede alcune misure di tutela dei consumatori nell’ambito dei prodotti assicurativi mentre l’articolo 7 disciplina i rapporti tra banca e clienti in ordine alle estinzioni anticipate dei mutui (eliminando, di fatto, le commissioni per l’estinzione anticipata del contratto).
L’articolo 8 della legge Bersani introduce, invece, una vera e propria novità in ordine alla portabilità dei mutui mediante la creazione dell’istituto della surrogazione.
Si tratta di una piccola grande conquista dei consumatori finali che, nel tempo, hanno dovuto subire vincoli capestro che impedivano loro, in caso di mutuo in corso, di cambiare istituto di credito.
La surroga è la risposta all’esigenza di decidere liberamente dei propri risparmi ed è una vera notizia bomba sul mercato finanziario.
Cerchiamo, allora, di far luce sull’istituto della surroga evidenziano i tratti caratteristici e il fragoroso impatto che ha determinato nel settore del credito.
A voler essere onesti la surrogazione è un istituto giuridico già previsto e regolato dall’articolo 1202 del nostro Codice Civile.
In base a quanto disciplinato, infatti, viene sancito il diritto del debitore (che ha preso in prestito denaro o beni fungibili) di surrogare il mutuante nei diritti del credito anche senza averne esplicito consenso purché questo avvenga con il fine di pagare il debito stesso.
Tale norma, benché prevista e regolata, non aveva mai trovato ambito applicativo nel settore del credito a medio e lungo termine (nello specifico i mutui) in considerazione delle caratteristiche specifiche del contratto che stabiliscono la non esigibilità del credito e la determinazione di un termine a favore del mutuante.
L’articolo 8 della legge Bersani, (comma 1) dipana la matassa dei cavilli stabilendo che, nonostante le peculiarità specifiche sopra individuate, il mutuatario ha facoltà di far valere il diritto di cui all’articolo 1202 del Codice Civile mentre il comma 4, addirittura, stabilisce che qualsiasi patto (anche successivo alla stipula del mutuo) atto a ledere il diritto o a renderlo oneroso è da considerarsi nullo.
La norma apre, dunque, la strada ad infine opportunità di portabilità del debito ed elimina una sorta di monopolio infinito da parte degli istituti di credito e società finanziare liberando il consumatore dall’immobilismo completo anche in caso di insoddisfazione.
Volendo semplificare il concetto, possiamo dire che la surroga di un mutuo è la possibilità di trasferire un mutuo già esistente da un istituto di credito ad un altro senza che possa essere avanzata eccezione dal creditore e senza l’aggravio di oneri o spese aggiuntive.
Il mutuatario, oltre allo spostamento materiale del debito, ha l’opportunità anche di negoziare ed ottenere nuove condizioni economiche più vantaggiose rispetto a quelle previste dal contratto originario.
La surroga, quindi, non implica la sostituzione del mutuo (chiusura di quello vecchio con accensione di uno nuovo), ma prevede che il contratto in essere venga trasferito ad altro mutuante.
La surroga di un mutuo può essere bilaterale oppure trilaterale.
Il contratto bilaterale prevede la presenza in atto della nuova banca (istituto di credito surrogante) e del mutuatario mente il creditore originario non sarà tenuto ad intervenire, ma rilascerà una quietanza in un secondo momento con atto unilaterale.
Il negozio giuridico trilaterale, invece, prevede la presenza in atto della banca vecchia (istituto di credito surrogato), della banca nuova e del mutuatario.
Come abbiamo già avuto modo di evidenziare la surroga di un mutuo è il trasferimento da un istituto di credito ad un altro.
Lo spostamento avviene materialmente con un atto notarile che vincola l’ipoteca a favore del nuovo istituto di credito senza penale alcuna per il mutuatario.
La procedura di surroga, quindi, consente al richiedente di onorare il suo debito al nuovo istituto di credito che sarà subentrato alla banca originaria nel credito e nella garanzia ed avrà a suo volta inviato i fondi all’ex mutuante che dovrà quietanzare la banca surrogante con specifico atto.
É bene ricordare, ancora una volta, che la banca surrogata non ha titolo alcuno per porre delle eccezioni al trasferimento.
Per poter accedere alla surroga del mutuo è indispensabile che il contratto originario abbia, come caratteristica essenziale, quella di essere un mutuo ipotecario (per acquisto immobile prima o seconda casa non è importante).
L’importo finanziato dalla banca surrogante deve essere pari al mutuo residuo a data scadenza dell’atto e non possono cambiare né intestatari né eventuali garanti del mutuo.
Il trasferimento deve avvenire mediante atto pubblico e, nell’atto di surroga, deve essere specificata la destinazione d’uso della somma mutuata.
Ci sono molti buoni motivi per surrogare il proprio mutuo, principalmente di natura economica. Con tale negozio giudico è possibile ottenere un TAN inferiore, ridurre l’impegno economico mensile oppure cambiare forma tecnica (ad esempio da tasso fisso a variabile).
Per accedere all’istituto giuridico della surroga è necessario che il mutuatario contatti la nuova banca e verifica la fattibilità dell’operazione e le condizioni proposte.
Qualora l’operazione si economicamente vantaggiosa, il debitore deve avanzare richiesta scritta di surroga (le banche, solitamente, mettono a disposizione un proprio modulo che va implementato con tutti i dati richiesti) e recapitarla via PEC o raccomandata al nuovo istituto di credito.
Non è necessario alcun contatto con la banca surrogata.
A corredo della richiesta è indispensabile presentare la documentazione richiesta e dare l’avvio alla fase di istruttoria.
Se non vi sono condizioni ostative, la nuova banca comunica alla banca originaria che il mutuatario ha espresso la volontà di trasferire il debito e, contestualmente, chiede che venga comunicato il netto a debito che deve essere finanziato.
A questo punto la banca surrogante effettua tutte le valutazioni sulla capacità reddituale del debito in ordine al debito residuo e delibera (oppure no) la concessione del mutuo che andrà a chiudere l’esposizione originaria.
In presenza di valutazione positiva, l’istituto subentrante provvede a contattare un notaio di fiducia per la stipula ufficiale dell’atto che non prevede costi aggiuntivi a carico del mutuatario fatto salvo l’imposta di trascrizione nei registri immobiliari.
Le modalità di richiesta di surroga, però, non si esauriscono con un contatto tradizionale; l’evoluzione delle piattaforme tecnologiche, ad esempio, ha dato grande impulso alle richieste telematiche.
Scopriamo, allora, come è possibile operare mediante un’esclusiva modalità on-line.
La surroga di un mutuo, al pari delle altre forme tecniche, può essere valutata e chiesta esplorando le risorse del web.
Per gli investitori più tecnologici è possibile seguire due strade differenti.
La prima consiste nel richiedere la consulenza di un mediatore creditizio che, professionalmente, è in grado di favorire l’incontro tra la domanda e l’offerta di surroga mutui. Ai risparmiatori meno avvezzi alla materia, inoltre, il mediatore creditizio offre consulenza specifica e cerca sul mercato le migliori offerte disponibili maggiormente adeguate alle esigenze del cliente.
Il mediatore creditizio online è una figura piuttosto comune e le modalità di contatto sono telematiche.
La seconda strada, invece, è quella di interrogare uno dei numerosi motori di ricerca che, previa la compilazione di un questionario informativo, piuttosto dettagliato, sono in grado di elaborare immediatamente una panoramica piuttosto completa delle controparti più convenienti del momento.
Per confrontare on-line le proposte più interessanti è necessario accedere ad una delle piattaforme autorizzate e compilare, in prima battuta, un formulario appositamente predisposto.
Le informazioni richieste a da inserire sono il tipo di tasso richiesto, l’importo e la durata del mutuo, il valore dell’immobile, la posizione lavorativa del richiedente ed i dati reddituali mensili.
La procedura elabora, al termine della compilazione, le offerte disponibili sul mercato e offre l’opportunità di visionare una simulazione piuttosto affidabile.
La simulazione della surroga di un mutuo, frutto dell’elaborazione dei dati inseriti, evidenzia immediatamente i dati essenziali del contratto ponendo un particolare accento sulle condizioni economiche.
Dato il capitale mutuato, la simulazione restituisce il montante dovuto complessivamente, il tasso netto annuo, l’eventuale TAEG e l’importo dell’impegno economico mensile da sostenere.
Si tratta di una prima serie di dati piuttosto significativi, non esaustivi, e certamente non sono ancora espressione di un’effettiva fattibilità dell’operazione.
La procedura telematica effettua un calcolo piuttosto grossolano. In primo luogo moltiplica il capitale mutuato per il tasso e determina il montante finale. Quindi, in base alla durata scelta calcola il totale delle rate residue.
Infine divide il montante per il numero delle rate e determina l’importo della rata.
Nonostante tutto, però, si tratta di un’approssimazione. Per particolari forme tecniche, inoltre, non è possibile elaborare un piano di ammortamento preciso e nella maggior parte dei casi è improbabile che il mutuatario conosca esattamente il debito residuo del suo mutuo che rappresenta il capitale mutuato.
Il preventivo di una surroga è un documento ufficiale rilasciato dalla banca o dalla finanziaria surrogante che riepiloga, nel suo complesso, l’offerta applicata.
Il preventivo riporta il capitale mutuato, il tasso applicato, la durata del mutuo e la rata come da piano di ammortamento. Si tratta di un documento con validità a data certa, ma non si tratta di un impegno all’esecuzione dell’operazione che sarà sempre e comunque sottoposta al vaglio del surrogante.
Per richiedere un preventivo in modalità telematica è sufficiente scegliere la controparte con le condizioni più interessante tra quelle estrapolate dal comparatore di mutui e cliccare sull’apposito tasto di elaborazione. Il documento sarà reso disponibile in breve tempo.
Se, al contrario, si preferisce un canale tradizionale, è possibile chiedere un preventivo direttamente in filiale al consulente creditizio preposto.
La documentazione richiesta per avviare la fase di istruttoria di una surroga non è troppo diversa da quella prevista per l’accensione di un mutuo.
É necessario produrre:
La documentazione può essere prodotta in forma cartacea o digitale.
La surroga di un mutuo è un’operazione, sostanzialmente, a costo zero per il mutuatario.
Va precisato, infatti, che la banca surrogante non può imporre costi accessori e sarà tenuta a pagare anche le spese notarili.
Per contro, alla banca surrogata, è fatto esplicito divieto di applicare penali.
L’unica spesa a carico del mutuatario è l’imposta per la trascrizione nei registri immobiliari quantificabile in qualche decina di euro.
In considerazione dell’elevato grado di attrattività dell’operazione, il web è assai ricco di offerte.
Per trovare la migliore è sempre opportuni chiedere più di un preventivo, leggere attentamente le condizioni contrattuali ed affidarsi ad interlocutori seri ed affidabili.
La surroga di un mutuo ipotecario accesso per l’acquisto di un’unità immobiliare ad uso abitativo è prassi consueta.
É lo strumento indispensabile per ottenere, ad esempio, un beneficio economico immediato in termini di TAN applicato con conseguente riduzione della rata mensile.
Va precisato, inoltre, che la surroga di un mutuo prima casa non fa perdere alcun diritto in ordine ai benefici fiscali previsti dalla legge.
Non vi è alcuna sostanziale differenza tra la surroga di un mutuo prima o seconda casa.
Le modalità di contratto, richiesta, istruttoria, delibera e concessione sono le stesse.
L’unica differenza, se c’è, può essere legata alle condizioni economiche che, per la seconda casa, di solito, sono meno competitive.
La surroga di un mutuo a tasso fisso può essere chiesta per due motivi:
In entrambi i casi si tratta sempre di un discorso di convenienza economica.
La legge Bersani del 2007 ha stabilito, in modo esplicito che il capitale mutuato in caso di surroga deve essere uguale al debito residuo del mutuo originario alla data dell’atto.
Non è dunque possibile prevedere un importo aggiuntivo in caso di surroga. Qualora sia necessario un’ulteriore iniezione di denaro fresco sarà necessario ricorrere all’istituto giuridico della sostituzione del mutuo.
Il termine surroga è sufficientemente esplicito nell’indicare un vero e proprio cambio. La surroga si dice attiva per la banca subentrante e passiva per l’istituto di credito originario.
In conclusione possiamo ribadire che la surroga del mutuo è un’interessante operazione a costo zero ed un mezzo per ottenere soluzioni economiche più convenienti rispetto ad un mutuo già stipulato.
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