Stai cercando un articolo chiaro e completo sulla sostituzione mutuo? Hai trovato la guida che fa al caso tuo!
Prima di proseguire, però, ecco una tabella con le migliori piattaforme per la sostituzione mutuo, le loro caratteristiche e i link ai siti ufficiali
Di seguito, invece, trovi una lista delle piattaforme per la sostituzione mutuo del 2021:
La sostituzione mutuo è una pratica che si differenzia dalla surroga, anche se le due operazioni vengono spesso confuse.
La surroga consiste nella possibilità di spostare il mutuo presso un altro operatore che offra condizioni più vantaggiose, è un diritto regolamentato per legge e non avrà nessun costo aggiuntivo. Inoltre la banca non potrà in alcun modo opporsi a questa portabilità e dovrà accettare questa scelta in qualunque momento il debitore decida di farla.
La sostituzione invece si effettua con la chiusura definitiva del mutuo in essere e l’accensione di un nuovo mutuo, presso un’altra banca, con la possibilità di ottenere non solo tassi di interesse più vantaggiosi e rate più contenute, ma anche della liquidità aggiuntiva.
Vediamo quindi come funziona e quali sono le cose che devi sapere per una pratica di questo tipo.
I motivi che possono portare a compiere una sostituzione del mutuo possono essere diversi:
Pe quest’ultimo caso la sostituzione non sarà soltanto possibile, ma l’unica strada praticabile.
A differenza della surroga, però, devi sapere che quest’operazione comporta tutti i costi previsti per la stipula di un mutuo ex-novo: le spese di istruttoria, di apertura pratica, le assicurazioni e naturalmente il costo di un notaio. Si tratta a tutti gli effetti di un mutuo che ricomincia da zero, tuttavia i vantaggi possono essere notevoli in alcuni casi.
Per prima cosa devi valutare la situazione dell’immobile. Vi sono delle circostanze in cui il valore di partenza di una casa sale in modo significativo nel corso del tempo: una rivalutazione in senso positivo dell’immobile può quindi beneficiare di un nuovo mutuo con della liquidità aggiuntiva.
Per scegliere la banca ideale, sarà importante verificare che i tassi di interesse applicati siano effettivamente più vantaggiosi, in quanto le spese che dovrai sostenere per la stipula di un nuovo contratto dovranno essere ammortizzate da una maggiore convenienza, insita nel piano di ammortamento.
In secondo luogo, informati sull’ammontare di una possibile liquidità aggiuntiva: in alcuni casi infatti potrà essere davvero consistente e aiutarti a compensare le tue spese di molto.
Tutte queste informazioni puoi trovarle online senza troppa fatica: grazie ai siti comparativi, in ogni momento potrai avere un’idea dell’andamento dei tassi di mercato e valutare se sia il momento giusto per cambiare banca.
Oltre alla consistenza della rata, un’altra opportunità è data dalla rinegoziazione del mutuo in base al tipo di tasso che desideri imporre. Se per esempio il tuo primo contratto prevedeva una rateizzazione a tasso fisso, nulla vieta di poter passare a un tasso variabile e viceversa.
Con la rivalutazione degli immobili, come abbiamo già accennato, è possibile ottenere una liquidità aggiuntiva dal nuovo soggetto che ti proporrà il mutuo. Questo significa che il ricalcolo verrà eseguito sul nuovo importo e con i nuovi tassi di interesse e, se quest’ultimi sono particolarmente bassi, ci sarà addirittura la possibilità di mantenere l’importo della rata inalterata, a fronte di un aumento del capitale.
Questo può avvenire anche e soprattutto perché non soltanto la rinegoziazione riguarda il conteggio degli interessi, ma perché sarà eventualmente possibile estendere ulteriormente la durata del mutuo. Naturalmente la somma degli interessi in generale sarà più elevata, tuttavia ti ritroverai a spendere di meno tutti i mesi e avere dei soldi in più sul conto corrente.
Un’incidenza minore sul piano delle spese mensili sarà considerata molto favorevole dalla società erogante, sul piano del merito creditizio, e concederà più facilmente il mutuo.
Grazie alla liquidità aggiuntiva, potrai passare così da un LTV (Loan To Value, percentuale del mutuo in rapporto al valore dell’immobile) più basso a uno più elevato. Se per esempio il tuo mutuo iniziale era finanziato al 50%, molto probabilmente potrai salire all’80%: molto dipende da quanto vale la tua casa la momento della stipula del contratto nuovo.
Il consolidamento debiti è una pratica molto sfruttata ultimamente per far fronte al sovraindebitamento di molti consumatori che abbiano acceso molti finanziamenti e non riescano più a sostenere tutti i loro pagamenti.
Questa pratica ti permette di rimborsare un certo numero di rate che si riferiscono a finanziamenti diversi, fra cui il tuo mutuo, fino a un massimo di 5 (per esempio il tuo mutuo casa e altri 4 prestiti personali, che possono comprendere anche delle rateizzazioni contratte per l’acquisto di beni), unificandole in una sola rata, dall’importo mensile inferiore e da una tempistica di ammortamento superiore, semplificando l’estinzione dei debiti e alleggerendo il carico dei tuoi pagamenti.
Potrai, grazie a questo strumento, ottenere dei tassi di interesse più bassi e addirittura, come abbiamo detto, una liquidità aggiuntiva, utile per darti un po’ di sollievo, se ti ritrovi in una situazione economica un po’ difficile.
Come ottenere questo prestito? Dovrai comunque dimostrare di essere in regola con il pagamento delle rate e di non essere iscritto nel registro dei cattivi pagatori nelle banche dati delle centrali di rischio.
Purtroppo è un paradosso: evidentemente se richiedi un consolidamento è perché fatichi a ottemperare alle tue incombenze, tuttavia dovrai essere ancora in una posizione pulita al momento della richiesta.
Inoltre dovrai esibire la documentazione che attesti la presenza di uno stipendio fisso o di una pensione ed eventualmente, per importi elevati, la possibilità di portare un garante, che intervenga in caso di insolvenza da parte tua.
Abbiamo detto che a differenza della surroga, il mutuo sostitutivo comporta tutti i costi che sosterresti per l’accensione di un nuovo mutuo. Esiste anche la surroga con liquidità, che non prevede spese aggiuntive, ma viene erogata da pochissimi istituti di credito e prevede delle garanzie molto esigenti che non tutti hanno, soprattutto coloro che necessitano di più soldi in un certo momento della loro vita.
Gli esborsi iniziali da affrontare sono quindi quelli soliti, relativi a: spese di istruttoria, spese di apertura, assicurazioni e il notaio. Tuttavia, se lo scopo principale della tua sostituzione mutuo è proprio l’ottenere una liquidità aggiuntiva, questa soluzione non avrà eguali rispetto ai prestiti personali che eventualmente puoi trovare sul mercato.
Questo avviene perché è sempre presente la garanzia di un’ipoteca, che comporta l’applicazione di tassi di interesse molto più vantaggiosi rispetto ad altre forme di finanziamento. Dovrai quindi fare leva sulla rivalutazione del tuo immobile e a questo scopo informarti per avere una perizia obiettiva e realistica.
Certamente ti chiederai: pagherò più tasse con un calcolo che determini un aumento del valore del mio patrimonio immobiliare?
La risposta è assolutamente no, in quanto si tratta di una rivalutazione sul piano civilistico che non comporta un aumento su quello fiscale e aggiornerà, in questo modo, con un prospetto più veritiero, il valore reale del tuo bene, facilitandoti conseguentemente l’accesso al credito, indipendentemente dalla soluzione di finanziamento che deciderai di sottoscrivere.
Come anticipato, fra le spese che andranno sostenute per un mutuo sostituzione, sono comprese anche quelle per il notaio. Esattamente però come avrai fatto per il tuo primo mutuo, potrai detrarle dal 730 relativamente ad alcune voci.
Le spese notarili detraibili saranno quelle sostenute in merito alla mera stipula del contratto e quelle anticipate dal notaio stesso per poter cancellare la vecchia e iscrivere una nuova ipoteca.
Non è prevista la detrazione per l’onorario puro e semplice del notaio, purtroppo, il quale può oscillare fra 1.500 i 2.000 euro e dipenderà sia dal prezzario di base del notaio, sia dal valore dell’immobile. Ne consegue che se la tua casa è stata rivalutata al rialzo, spenderai un po’ di più rispetto alla prima volta.
In ogni caso, il notaio è tenuto a presentarti un preventivo, comprensivo di tutte le voci di spesa, comprese le tasse, e in questo modo potrai eventualmente trovare la soluzione più economica per te. Su internet è disponibile una lista dei professionisti iscritti al relativo Albo, che ti potrà aiutare a fare una ricerca accurata, affinché tu possa confrontarne le proposte.
La suddivisione è per area geografica e sarà cos’ più semplice trovare il notaio giusto per la tua zona di riferimento.
Le detrazioni per le spese notarili sono possibili esclusivamente per una sostituzione mutuo prima casa, esattamente come accade per gli interessi passivi, per cui non è praticabile la stessa agevolazione.
Saprai già che è possibile la detrazione degli interessi passivi del mutuo prima casa, dalla dichiarazione dei redditi, per una percentuale del 19%, fino a un massimo di 4.000 euro. Ebbene in caso di sostituzione mutuo, ti saranno garantite le stesse possibilità. Tuttavia, in caso di liquidità aggiuntiva, questa non potrà essere inserita nella nuova versione del tuo finanziamento.
Questo accade perché appunto si tratta di denaro liquido, che non viene tassato mensilmente, di conseguenza il calcolo continuerà ad essere effettuato sul tuo primo contratto stipulato.
Così come per le spese notarili, l’agevolazione in questione riguarda soltanto la prima casa.
Per stabilire qual è lo strumento più conveniente fra sostituzione e surroga, bisogna valutare una serie di variabili, che cambiano da cliente a cliente.
Innanzitutto devi sapere se il tuo immobile ha subito una rivalutazione che possa giustificare una chiusura e una riapertura, perché la sostituzione, come abbiamo detto, comporta dei costi aggiuntivi che la surroga non ha.
In ogni caso, anche se il valore della casa non ha subito variazioni ma tu hai comunque bisogno di più liquidità, se la tua situazione finanziaria non è peggiorata, potrai ottenere questo prestito che sarà certamente molto vantaggioso, rispetto ai comuni prestiti personali presenti sul mercato.
Scegli con cura il notaio che si occuperà della pratica e effettua una ricerca sui siti comparativi presenti sul web per selezionare la banca che offre le migliori condizioni. Per poter compiere una valutazione consapevole, dovrai confrontare il TAN e il TAEG presenti in ogni proposta dei prodotti finanziari.
Devi sapere che il primo acronimo si riferisce al Tasso Annuo Nominale, e indica il mero costo degli interessi senza oneri accessori, mentre la tua attenzione dovrà essere catturata dal TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale, che comprende tutte le spese previste dall’emissione del mutuo.
Per entrambe le soluzioni, sostituzione e surroga, non si prevedono solo modifiche dei tassi di interesse e del piano di ammortamento, ma ti sarà possibile rimodulare il mutuo scegliendo fra tasso fisso e variabile, esattamente come faresti per la sottoscrizione di un nuovo mutuo prima casa.
Se per esempio ti ritrovi in una congiuntura economica che agevola i tassi variabili, potrai scegliere quest’opzione anche se il mutuo precedente prevedeva una tassazione unica e sempre uguale.
Per ovviare ad eventuali eccessi di rialzo, alcuni istituti di credito offrono la possibilità di fissare un tetto massimo, oltre il quale il rialzo non sarà più influente: una buona protezione per i tempi bui che ti consente di riuscire a proseguire il tuo pagamento con più serenità.
Devi inoltre sapere che la surroga non sarà possibile da applicare se devi cambiare garante oppure nominare nuovi titolari del mutuo. La sostituzione è infatti l’unica operazione possibile in questi casi.
La chiusura del mutuo in sé in nessun frangente potrà comportare dei costi: soltanto il nuovo contratto prevede le spese di cui abbiamo parlato.
Sia per il mutuo, sia per la surroga, sarà necessario l’intervento di un notaio. Tuttavia nel primo caso le spese saranno tutte sostenute dal nuovo istituto di credito, mentre nel secondo saranno a carico del mutuatario.
Infine se pensi di essere sovraindebitato, perché ti ritrovi con troppe rate da pagare in modo frammentato e molto costoso, la sostituzione con consolidamento è la soluzione che fa pe te.
Normalmente il consolidamento debiti che non comprende un mutuo prima casa è sì utile per ottenere una rata sola da tutti i finanziamenti in essere, ma comporta degli interessi molto più alti rispetto a un semplice prestito personale.
Invece l’ipoteca, che è sempre prevista per il mutuo prima casa, diventa una garanzia solida per la banca che potrà offrirti lo stesso prodotto, senza tuttavia determinare un aumento esponenziale dei tassi.
La sostituzione del mutuo può essere effettuata con la stessa banca oppure con un soggetto nuovo. Se però non ti serve liquidità aggiuntiva, ti suggeriamo invece di giocare la carta della rinegoziazione. Al contrario, la surroga non è praticabile con la stessa finanziaria che ha erogato il primo mutuo, proprio perché si tratta di “portabilità” ed è regolamentata dalla legge in modo molto definito.
La rinegoziazione è una pratica che puoi determinare già dalla prima firma sul contratto che andrai a stipulare, anche se stai effettuando una sostituzione, in quanto si tratta pur sempre di un nuovo contratto che andrà rimodulato dall’inizio alla fine.
Molte banche di fatto concedono questa possibilità ogni 3/5 anni e mettono al riparo il cliente da eventuali eccessi di rialzo in caso di mutui a tasso variabile. Allo stesso tempo consentono di optare per ciò che in quel momento è la soluzione più conveniente in base all’andamento dei mercati o alle offerte che man mano la banca propone ai suoi clienti.
Infine, la vecchia banca non potrà opporsi a nessuna delle due eventuali scelte. Tuttavia, sincerati che il soggetto subentrante accetti la tua richiesta prima di effettuare operazioni di chiusura che poi non sapresti come gestire. Solitamente, con un buon profilo creditizio, non ci sono problemi, mentre in nessun caso potrai effettuare questi cambiamenti se risulti cattivo pagatore.
Il blog ideale per chi vuole accrescere la propria cultura finanziaria ed investire al meglio i propri risparmi
