Quando si parla di rinegoziazione di un mutuo si fa riferimento a una procedura con la quale il mutuatario chiede di modificare alcune delle condizioni presenti nel contratto originario (nella sua principale accezione il termine rinegoziare sta infatti per “fare una nuova trattativa”).
In altri termini, con la rinegoziazione il cliente ha la possibilità di cambiare la tipologia di mutuo, il tasso di interesse e la durata del finanziamento. Lo scopo è quello di ottenere condizioni maggiormente favorevoli.
Tale procedura è sempre gratuita e può essere richiesta per mutui con tassi fissi o variabili.
Di seguito si illustra più nel dettaglio questo istituto che non deve essere confuso né con la surroga (o surrogazione) e nemmeno con la sostituzione.
Rinegoziazione, surroga e sostituzione sono tre istituti diversi, ma l’obiettivo finale è il medesimo: ottenere condizioni migliori.
Come accennato in apertura, la rinegoziazione è quello con il quale il cliente chiede alla banca di modificare il contratto originario. È ovvio che questa richiesta viene avanzata quando le condizioni sottoscritte inizialmente sono diventate eccessivamente penalizzanti per il cliente. Con la rinegoziazione il cliente può modificare il tipo di mutuo passando per esempio da un mutuo tasso fisso a un mutuo tasso variabile o viceversa. Può richiedere anche la rinegoziazione del tasso di interesse e/o quella della durata. Non è invece possibile variare la somma mutuata e nemmeno la banca.
La surroga è invece quell’istituto grazie al quale si può effettuare il trasferimento di un mutuo a una banca diversa. Dando per scontata la modifica della banca, è altresì possibile modificare la tipologia di mutuo, il tasso d’interesse e la durata del finanziamento. Non è una procedura gratuita perché è necessario pagare il costo di iscrizione della surroga nei registri immobiliari (attualmente tale costo è di circa 35 euro).
Con la sostituzione si procede estinguendo il mutuo con la propria banca e stipulandone uno nuovo presso un altro istituto bancario. Si possono modificare la tipologia di mutuo, il tasso, la durata, la somma mutuata; cambia ovviamente anche la banca. Non è una procedura gratuita perché oltre all’eventuale penale di estinzione anticipata, è necessario sostenere ex novo le spese per la nuova apertura.
La rinegoziazione dei mutui tassi fissi non è una procedura complessa. È necessario innanzitutto inviare una raccomandata A/R alla propria banca indicando le modifiche richieste. È opportuno precisare che vi sono casi in cui la banca deve accettare la rinegoziazione, mentre ve ne sono altri in cui ha facoltà di rifiutare la richiesta del cliente. Se la banca accetta si ridiscuteranno le nuove condizioni in una trattativa fra le due parti senza l’intervento del notaio.
È opportuno precisare che la rinegoziazione non comporta per il cliente né costi aggiuntivi né la perdita di eventuali benefici fiscali previsti nel contratto stipulato originariamente. Per quanto non sia previsto per legge un periodo di rimborso minimo prima della rinegoziazione, molte banche lo stabiliscono in fase di stipula del contratto (solitamente richiedono un periodo minimo di due anni dall’inizio del finanziamento).
Se la banca non accetta la richiesta di rinegoziazione il cliente dovrà valutare altre opzioni:
Qualora il cliente opti per la surroga la sua banca dovrà accettarla, ma è bene precisare che la nuova banca scelta non ha alcun obbligo di concedere il trasferimento del debito. Ha infatti la facoltà di valutare caso per caso decidendo se per l’istituto bancario sia conveniente o meno dare il via libera all’operazione.
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