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Gli istituti di credito possono erogare diverse tipologie di mutuo, sulla base delle esigenze del cliente ma anche sulla sua affidabilità creditizia. Tra i tanti possibili, troviamo i mutui finalizzati all’acquisto di un immobile, per richiedere liquidità, i mutui surroga e i cosiddetti mutui edilizi, volti alla ristrutturazione o alla costruzione della casa. Nelle prossime righe ci concentreremo sui mutui per costruire casa.
Il mutuo edilizio presenta alcune differenze sostanziali con un tradizionale mutuo casa, e la prima riguarda l’erogazione. Nei mutui casa, infatti, l’erogazione avviene in un’unica soluzione, mentre edilizio segue l’avanzamento dei lavoro. Vediamo insieme come chiedere un mutuo per costruire casa su terreno di proprietà, su terreno donato, agricolo e tutto quello che occorre sapere in merito.
Prima di proseguire, ecco una tabella con le piattaforme per il miglior mutuo per costruire casa, le loro caratteristiche e i link ai siti ufficiali
Di seguito, invece, trovi una lista delle piattaforme per il miglior mutuo per costruire casa del 2021:
Abbiamo detto che tra le tante tipologie di mutuo che le banche possono erogare troviamo anche il mutuo per costruire casa.
Questo prodotto rientra nella categoria mutui edilizi, di cui fa parte anche il mutuo per ristrutturare casa. Si tratta dunque di un finanziamento finalizzato destinato appunto a coloro che intendono costruire casa ma non dispongono della liquidità necessaria per farlo.
Il mutuo per costruire casa è richiedibile sia dai privati che dalle imprese, e rispetto ai mutui per l’acquisto di un immobile eroga il capitale progressivamente, sulla base dello stato di avanzamento dei lavori. L’istituto bancario che eroga il mutuo, infatti, controlla il S.A.L (Stato Avanzamento Lavori). La prima parte del capitale solitamente viene concesso al termine delle prime opere, ovvero le fondamenta.
L’importo massimo finanziabile di un mutuo per costruire casa non può mai superare l’80% della spesa prevista per la costruzione dell’immobile, e la durata del piano di ammortamento segue le esigenze del mutuatario, partendo da un minimo di 18 mesi per arrivare ai 30 anni.
In comune con i mutui casa, quelli edilizi hanno i requisiti da soddisfare e le garanzie da presentare per l’accettazione.
Quando viene sottoscritto un mutuo per l’acquisto di un immobile viene iscritta un’ipoteca sullo stesso. Per ovvi motivi se la casa deve ancora essere costruita, non può essere oggetto di ipoteca. Contemporaneamente solo il terreno non può costituire una garanzia adeguata per gli istituti di credito, perché non è in grado di coprire interamente il capitale erogato.
Questo significa che se vorrai ottenere un mutuo per costruire casa, anche se il terreno è di tua proprietà dovrai comunque fornire ulteriori garanzie idonee alla banca.
Come accade per qualsiasi altra tipologia di finanziamento costituisce sicuramente un requisito preferenziale il possesso di una busta paga in grado di attestare il reddito del futuro mutuatario, insieme a un passato creditizio immacolato.
I fortunati che nella vita ricevono in donazione un terreno o una casa magari da qualche lontano parente sono pochi, ma è comunque una situazione che può accadere. Ma non è tutto oro quel che luccica, perché molto spesso queste persone devono fare i conti con numerose complicazioni nel momento in cui dovessero richiedere un mutuo per costruire casa su terreno donato.
Soprattutto in questo particolare momento storico caratterizzato da una profonda crisi, infatti, le banche sono piuttosto restie ad accendere ipoteche su quanto ricevuto in donazione perché come tale potrebbe tranquillamente essere impugnato dagli eredi.
Dobbiamo ricordare infatti che la revoca da parte del donante può avvenire nei 10 anni successivi alla morte del donatario e nei 20 successivi alla firma dell’atto.
Si tratta indubbiamente di un tempo molto lungo dove il ricevente della donazione può faticare moltissimo per ottenere un mutuo, ma in realtà anche per rivendere il terreno perché difficilmente troverà spaziose sul mercato.
Perché questo accade? Perché la donazione anticipa la successione, e secondo le attuali normative ai legittimari (ad esempio figli e coniugi) viene assegnata la quota dell’eredità.
E questo accade anche se c’è una donazione o un testamento fatti in vita. Gli eredi che pensino di aver subito un torto quindi, potrebbero agire in giudizio con lo scopo di ottenere la loro quota di eredità. Tra l’altro si tratta di un atto che potrebbe essere intrapreso persino da un erede che all’atto della donazione non era ancora nato. Questo significa che può accadere che chi ha ricevuto in donazione un terreno debba restituirlo.
Solamente trascorsi i 20 anni dalla donazione e nel momento in cui nessuno ha proposto opposizioni, il terreno donato “circola” liberamente e non potrà essere oggetto di alcuna pretesa ereditaria.
Questa situazione di certo non tranquillizza gli istituti che dovrebbero erogare i mutui, perché anche nel caso dell’apertura dell’ipoteca sul terreno (che come detto non è sufficiente), questa potrebbe perdere valore di fronte agli eredi.
Ovviamente non significa che in queste condizioni sia impossibile ottenere un mutuo costruzione casa, ma solamente che è più difficile. Ad esempio può essere richiesto al donante di procedere attraverso una cointestazione del mutuo, o in alternativa di fargli prestare una fideiussione nella vendita. In questo modo, nell’ipotesi di un’azione legale, i diritti vantati porterebbero in compensazione gli eventuali danni economici.
Si tratterebbe di un esborso di soldi che solitamente è in grado di bloccare le possibili richieste di restituzione del terreno. Ad ogni modo, anche in questo caso come sempre sono le garanzie supplementari che il richiedente può presentare che faranno la differenza ai fini dell’erogazione del mutuo, ma anche i requisiti da soddisfare.
Un cattivo pagatore, ad esempio, incontrerebbe difficoltà maggiori con la banca.
È possibile costruire casa su terreno agricolo? La risposta è positiva, ma ad alcune condizioni. È possibile infatti costruire case o altre soluzioni abitative, a patto però che il terreno agricolo abbia come proprietario un coltivatore diretto o un agricolo.
L’immobile costruito dovrà poi diventare la residenza dello stesso, oppure essere destinato ad ospitare gli operai che prestano il loro lavoro sul terreno.
Questi soggetti possono quindi richiedere un mutuo per costruire casa su terreno agricolo, e per ottenere l’erogazione dovranno presentare le canoniche garanzie, con la consapevolezza che il solo terreno non è sufficiente ai fini dell’apertura dell’ipoteca.
Dobbiamo ricordare infatti che i mutui edilizi sono decisamente più rischiosi per le banche. Questo perché la costruzione dell’immobile potrebbe bloccarsi.
I principali requisiti per chiedere un mutuo per costruire una casa nuova sono gli stessi di un mutuo finalizzato all’acquisto dell’immobile. Ciò significa che il mutuatario dovrà avere un’età compresa tra 18 e 65 anni, anche se molte banche innalzano ulteriormente questa soglia, essere residente su suolo italiano da almeno 6 mesi ed essere in possesso di un reddito dimostrabile.
I lavoratori dipendenti potranno presentare la busta paga se proveniente da un contratto a tempo indeterminato, mentre i lavoratori autonomi e i liberi professionisti la dichiarazione dei redditi.
A questo punto la banca avvierà un’istruttoria per indagare sull’affidabilità creditizia del richiedente, facendo riferimento ai registri della Centrale Rischi dove vengono iscritti i nomi dei cattivi pagatori.
Se l’istituto dovesse trovare riscontro in tal senso, la situazione per il richiedente potrebbe complicarsi parecchio, e la banca potrebbe negare il mutuo o richiedere che vengano soddisfatti requisiti più stringenti.
Ad esempio, per ottenere l’erogazione del mutuo potrebbe essere necessario presentare la firma di un garante, ovvero di una figura in grado di assumersi le responsabilità dell’eventuale mancato pagamento delle rate.
Solitamente a rivestire questo ruolo troviamo un parente stretto, come un genitore o un nonno, o un amico, ma non esiste nessun vincolo in tal senso. Il garante a sua volta dovrà essere in grado di soddisfare alcune requisiti che di fatto lo rendono un soggetto finanziabile, quindi possedere un reddito dimostrabile ma anche non avere avuto segnalazioni alla Centrale Rischi come cattivo pagatore.
Oltre a questi requisiti basilari, per richiedere un mutuo per costruire una casa nuova è necessario anche presentare i seguenti documenti:
Sono in molti a credere che non possa essere richiesto un mutuo per costruire una casa in legno prefabbricata, ma la situazione è ben diversa, e questo tipo di finanziamento può essere tranquillamente erogato al pari di uno per la costruzione di case tradizionali.
I mutui per costruire casa in legno prefabbricata rappresentano invece una risorsa davvero molto importante per quelle famiglie che investono in biocase.
Come per qualsiasi altro immobile in laterocemento, anche coloro che optano per le case in legno possono richiedere un mutuo SAL. Si tratta di un mutuo che non viene erogato immediatamente in unica soluzione come quelli per l’acquisto ma che prevede erogazioni in più soluzioni secondo l’avanzamento dei lavori.
In altre parole, l’erogazione delle quote avviene solamente dopo il controllo dei lavori da parte della banca.
In linea di massima, la prima tranche di pagamenti viene liquidata in maniera contestuale all’acquisto del terreno o nel momento in cui le fondamenta sono state realizzate. Le successive erogazioni, invece, avvengono solamente nel momento in cui un perito inviato dalla banca si accerta dell’avanzamento dei lavori, e che questi siano stati eseguiti secondo quanto stabilito dal contratto.
Il mutuo per casa da costruire è un prestito erogato a coloro che necessitano di liquidità per costruire un immobile. Come facilmente intuibile, dunque, il mutuo edilizio per definizione è pensato sia a sia a chi ha intenzione di ristrutturare casa sia per chi invece intende costruire una nuova abitazione.
La richiesta può essere sottoposta alle banche sia da soggetti privati che dalle imprese.
Tra un tradizionale mutuo casa, destinato dunque all’acquisto di un immobile, e un mutuo edilizio, ci sono delle differenze significative.
La prima di queste, che è anche la più importante, riguarda l’erogazione dell’importo. In un mutuo acquisto casa, una volta accettata la pratica l’erogazione avviene in un’unica soluzione, situazione ben diversa da quanto accade con un mutuo edilizio.
Nel mutuo per casa da costruire, infatti, il capitale viene erogato in più tranche, sulla base dello stato di avanzamento dei lavori (SAL). Per fare questo, l’istituto erogante monitora costantemente i lavori per accertarsi vengano eseguiti in maniera regolare. Solitamente la prima “rata” di capitale viene erogata nel momento in cui le fondamenta sono state realizzate.
Al pari dei mutui per l’acquisto casa, però, anche per quelli edilizi l’importo massimo finanziabile è dell’80% del costo di costruzione previsto per l’immobile. Mediamente però, tale importo arriva a coprire il 60-70% del suddetto costo. Questa modalità di erogazione è pensata per tutelare le banche, che con i mutui edilizi devono affrontare dei rischi di insolvenza maggiori.
D’altronde che i lavori di costruzione di una casa si interrompano per diversi motivi è una situazione all’ordine del giorno, e in queste condizioni le probabilità che il rimborso del mutuo si interrompa sono molto alte.
Ovviamente a determinare il corretto stato di avanzamento dei lavori, e che questi abbiano raggiunto il valore per lo sblocco della tranche, è un perito inviato direttamente dalla banca.
La richiesta di un mutuo edilizio non differisce di molto da una inoltrata per un mutuo acquisto casa, se non che ai documenti basilari ne devono essere aggiunti altri. Nel dettaglio, è necessario presentare:
Non esistono indicazioni precise in merito alla durata del piano di ammortamento, e per questo motivo questo parametro può variare da istituto a istituto. Ovviamente il tempo di restituzione di un mutuo costruzione casa è indicato all’interno del contratto di mutuo.
Come avviene per qualsiasi altro mutuo, anche il contratto di un mutuo edilizio viene firmato in presenza di un notaio.
La durata dunque può essere molto variabile. Mediamente possiamo dire che un mutuo edilizio presenta una durata compresa da un minimo di diciotto mesi, per arrivare a un massimo di 30 anni. La durata del piano di ammortamento è inversamente proporzionale alla somma richiesta in prestito. Ciò significa che minore è la somma richiesta, tanto più alte saranno le possibilità di ottenere un mutuo a breve/medio termine (5-10 anni).
Per quanto concerne invece i costi dei mutui edilizi è necessario ricordare che alla spesa del mutuo dovranno essere sommate molti altre voci secondarie. Tra questi troviamo:
Nelle tariffe che invece trovano copertura nel mutuo, sono inclusi tutti quei costi legati alla progettazione dell’immobile, agli oneri per la sicurezza, all’appalto e altri ancora.
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