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Mutuo Ipotecario: Come Ottenere I Più Vantaggiosi Nel 2021

mutuo ipotecario

Vuoi scoprire tutto quello che c’è da sapere per ottenere il miglior mutuo ipotecario? Allora sei nel posto giusto!

Prima di proseguire, ecco una tabella con le piattaforme per i migliori mutui ipotecari, le loro caratteristiche e i link ai siti ufficiali

Migliori mutui ipotecari

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Classifica delle piattaforme per i migliori mutui ipotecari del 2021

Di seguito, invece, trovi una lista delle piattaforme con i migliori mutui ipotecari del 2021:

L’articolo 1813 del nostro Codice Civile disciplina giuridicamente il contratto di mutuo definendolo come un negozio giuridico tra due parti.

Il mutuante è colui che consegna alla controparte una certa quantità di denaro o di altri beni fungibili mentre il mutuatario si impegna alla restituzione di quanto ricevuto oppure della stessa quantità di beni aventi uguale natura e specie.

La definizione del concetto di mutuo è in effetti assai ampia. Con tale termine, infatti, ci si riferisce ad una qualsiasi forma di prestito fra privati o contratto con un istituto di credito e può comprendere qualsiasi tipo di debito anche se, si solito, l’oggetto privilegiato del contratto è il denaro.

Si tratta di un contratto reale che si perfeziona con la consegna materiale dei beni oggetto del negozio giuridico e può essere a titolo oneroso oppure gratuito.

L’articolo 1813 del Codice Civile affonda le proprie radici storiche nel diritto romano ove era già presente un’obbligazione con il nome di mutuum che si perfezionava con la consegna materiale fra le parti del bene oggetto del contratto.

Ai giorni nostri il mutuo ha subito profonde modificazioni e si propone al pubblico con numerose forme di applicazione, ma rimane comunque il negozio giuridico che permette di trasferire del denaro da una parte all’altra consentendo al mutuatario di disporre liberamente della somma mentre il mutuante mantiene le stesse garanzie in ordine alla restituzione del denaro stesso.

Oggi noi ci occupiamo del mutuo ipotecario cercando di scoprirne tutte le peculiarità principali.

Mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è la principale forma di credito immobiliare.

Si tratta di un finanziamento a medio e lungo termine con durata compresa tra i 5 ed i 30 anni. Il mutuo ipotecario prevede che il richiedente riceva in un’unica o più soluzioni una certa somma di denaro che sarà tenuto a rimborsare in rate mensili (o trimestrali oppure semestrali) maggiorate degli interessi previsti dal contratto.

Si tratta di un finanziamento, generalmente, finalizzato e con destinazione d’uso individuabile; è il prodotto più utilizzato per acquistare o ristrutturare un immobile, ma può essere chiesto anche per consolidare altri debiti in un unico pagamento rateale.

La caratteristica essenziale del contratto risiede nella garanzia richiesta a fronte della concessione del contratto: il pagamento delle rate, infatti, viene assistito da una garanzia reale chiamata ipoteca.

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Il mutuo ipotecario può essere a tasso fisso, variabile, misto e con tetto massimo.

Nel primo caso il saggio di interesse dell’operazione è costante per tutta la durata del finanziamento e viene stabilito all’atto della sottoscrizione contrattuale. Si tratta della scelta preferita di chi ha timore di esporsi alla volatilità dei tassi di mercato o di chi ritiene che il contesto economico finanziario sia tale da non rendere probabile un rialzo dei tassi stessi.

Nella seconda opzione, invece, il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite in relazione all’andamento del parametro che contribuisce a determinarlo. In genere un tasso variabile è costituito dalla somma di due parametri (euribor a 3/6 mesi e lo spread applicato dall’intermediario).

Poiché l’euribor è un tasso che può variare anche in modo significativo è evidente che il saggio finale non rimane costante per tutta la durata del contratto con esplicite ripercussioni sull’ ammontare della rata dovuta.

I mutui ipotecari a tasso misto, invece, rappresentano un connubio tra le due precedenti opzioni. Si tratta di contratti il cui tasso di interesse può variare da fisso a variabile e viceversa alle scadenze individuate nel contratto oppure al verificarsi di determinate condizioni.

I mutui col tetto, invece, sono contratti a tasso variabile ma con un cap previsto contrattualmente. Il cap è la soglia massima oltre la quale il tasso, comunque, non può andare. Si tratta di una soluzione di compromesso e di opportunità.

Dal punto di vista economico è bene precisare che un tasso fisso è sempre più alto di un tasso variabile che, però, nel lungo periodo può subire oscillazioni anche di grande rilievo.

Per questo motivo è impossibile, a priori, stabilire quale sia la strategia migliore nella scelta salvo possedere doti divinatorie tali da poter conoscere in anticipo l’andamento della curva dei tassi di riferimento.

É bene pertanto che ogni cliente effettui la sua scelta valutando, in primo luogo, la propria situazione reddituale e, solo in un secondo momento, il mercato le condizioni del mercato.

Come richiedere un mutuo ipotecario?

Le modalità di richiesta di un mutuo ipotecario sono essenzialmente tre:

  • mediante il canale tradizionale con contatto diretto e fisico presso uno sportello bancario;
  • tramite le piattaforme web;
  • avvalendosi della consulenza professionale di un mediatore creditizio che contrattualmente ha come compito quello di mettere in comunicazione il richiedente con l’intermediario più conveniente.

L’iter burocratico che avvia la fase di istruttoria della pratica è tutt’altro che banale.

Il primo passo da compiere è quello di produrre tutta la documentazione necessaria a corredo della richiesta di mutuo.

É indispensabile produrre:

  • documenti anagrafici in corso di validità e tessera fiscale;
  • autocertificazione sullo stato civile e sulla propria residenza;
  • documenti reddituali (modello unico, 730 o certificazione unica);
  • documenti relativi all’immobile che si intende porre a garanzia del finanziamento (atto di provenienza dell’immobile, visura catastale, planimetria, certificato di agibilità, attestazione di prestazione energetica etc. etc.);
  • documentazione relativa alla destinazione d’uso della somma richiesta (se si tratta di un acquisto immobiliare, ad esempio, è necessaria la copia del compromesso).

La richiesta di mutuo deve essere chiara e completa nei suoi dati essenziali quali la cifra richiesta, il tasso, la durata, le modalità di rimborso, le garanzie prestate e tutto quanto necessario all’istituto di credito per effettuare le valutazioni necessarie.

Con la firma della richiesta e la consegna della documentazione si può passare alla fase di istruttoria da parte dell’intermediario durante la quale verranno effettuate tutte le valutazioni sul merito creditizio del cliente, sull’ammissibilità delle garanzie offerte e sull’opportunità dell’operazione.

Se la fase di istruttoria si conclude con una delibera di concessione del credito, sarà necessario fissare un appuntamento con un notaio per la formalizzazione dell’atto di mutuo.

Soltanto con la firma davanti al notaio ed il compimento di tutte le evidenze giuridiche, si potrà passare all’erogazione vera e propria sul conto corrente del richiedente.

Tra le evidenze giuridiche necessarie vi è la trascrizione ipotecaria di ipoteca volontaria a favore dell’istituto di credito vera e propria peculiarità del mutuo ipotecario.

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Mutuo ipotecario significato: cos’è?

Come abbiamo già avuto modo dire un mutuo ipotecario è un finanziamento a medio e lungo termine mediante il quale il mutuatario riceve dal mutuante una certa somma di denaro contro garanzia di concessione di ipoteca volontaria su un bene immobile e con l’impegno di restituire il capitale maggiorato degli interessi a scadenze prefissate.

Cos’è esattamente un’ipoteca? L’ipoteca, da un punto di vista giuridico, è una garanzia reale disciplinata dall’articolo 2808 del nostro codice civile.

Si tratta di una garanzia accessoria ed una forma di tutela nei confronti di un creditore che può cautelarsi nei confronti di un’eventuale insolvenza del debitore.

Se quest’ultimo, infatti, non dovesse adempiere ai propri obblighi il creditore ha diritto di espropriare il bene su cui insiste l’ipoteca ed utilizzare il ricavato dalla vendita per soddisfare il proprio credito.

L’ipoteca è una causa legittima di prelazione che conferisce al creditore una via privilegiata per ottenere il saldo del proprio credito prima di ogni altro eventuale creditore.

Nel caso specifico del mutuo ipotecario l’ipoteca viene definita volontaria poiché è il mutuatario che, a titolo personale e volontario, consente di iscrivere un’ipoteca vincolata a favore del mutuante a titolo di garanzia del proprio debito (la somma erogata in seguito al contratto di mutuo).

L’ipoteca volontaria è formalizzata con atto pubblico e trascrizione nei pubblici registri. Il suo importo è di circa una volta e mezza il capitale oggetto di mutuo.

É bene precisare che è possibile iscrivere più di un’ipoteca sullo stesso bene immobile, ma ognuna di esse avrà un diverso grado di prelazione e conferirà un diverso livello di garanzia a favore del creditore.

Al termine del piano di ammortamento con la restituzione integrale del finanziamento, l’ipoteca viene cancellata, ma nulla vieta che il mutuatario possa richiedere in itinere una riduzione del valore ipotecario in relazione al diminuire del debito residuo.

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Calcolo rata mutuo ipotecario

Il calcolo della rata di un mutuo ipotecario può essere richiesto direttamente al proprio intermediario oppure può essere determinata via web utilizzando una delle numerose piattaforme di simulazione che esistono.

Per addivenire al calcolo è necessario conoscere ed inserire in procedura i seguenti dati:

  • finalità del mutuo (acquisto immobile, liquidità etc.);
  • tipo di tasso (fisso o variabile);
  • valore dell’immobile;
  • capitale mutuato;
  • durata del mutuo.

Per calcolare la rata online e trovare le migliori offerte disponibili sul mercato in relazione ai mutui ipotecari è necessario inserire anche i propri dati anagrafici, reddituali ed i dati relativi all’immobile che si desidera acquistare (se si tratta di mutuo per acquisto casa).

Calcolo TAEG mutuo ipotecario

Per determinare il tasso annuo effettivo globale (espresso in percentuale) bisogna considerare i seguenti parametri:

  1. il TAN ossia il tasso di interesse passivo;
  2. le spese a titolo di imposta (sostitutiva e legate all’iscrizione dell’ipoteca);
  3. le spese di istruttoria della pratica;
  4. le spese di perizia dell’immobile;
  5. le spese notarili;
  6. il premio assicurativo relativa alla polizza incendio dell’immobile e dell’assicurazione sulla vita del contraente (se richiesta dall’intermediario);
  7. le commissioni annue di gestione della pratica e quelle relative all’incasso di ogni singola rata.

É evidente che il TAEG è sempre più alto del TAN perché tiene in considerazione tutti gli oneri accessori legati al contratto di mutuo.

Mutuo ipotecario detrazione interessi

I benefici fiscali relativi ad un mutuo ipotecario sono previsti dalla legge. Nello specifico, al momento è possibile detrarre il 19% del totale degli interessi passivi pagati in un anno solare (con tetto massimo di calcolo di Euro 4.000) solo per talune tipologie di mutui ipotecari quali:

  • mutui ipotecari contratti per acquisto di immobile adibito ad abitazione principale (prima casa);
  • mutui ipotecari stipulati prima del 1993;
  • mutui ipotecari contratti dal 1998 per costruzione o ristrutturazione della prima casa;
  • mutui ipotecari e non accesi nel 1997 a fronte di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili anche non prima casa.

mutuo ipotecario prima casa

Mutuo ipotecario prima casa

Un mutuo ipotecario può essere richiesto per svariati motivi tra i quali anche l’acquisto di una prima casa.

La forma tecnica riservata a tale destinazione d’uso è uguale a tutte le altre finalità previste; le differenze più evidenti risiedono nelle condizioni economiche applicate e nei benefici fiscali previsti.

In caso di acquisto prima casa, se possibile, è sempre meglio valutare l’opzione di un mutuo fondiario generalmente più conveniente.

Mutuo ipotecario per liquidità

Per tutti coloro i quali sono proprietari di un bene immobiliare privo di ipoteche e si trovano in uno stato di improvvisa necessità di liquidità è possibile richiedere un mutuo ipotecario per ottenere maggiori disponibilità finanziarie.

É bene precisare che, a tal fine, la somma massima erogabile non eccede il 70% del valore del bene e che le condizioni economiche applicate sono meno competitive rispetto ad altre finalità di utilizzo.

Mutuo ipotecario su terreno edificabile

In via del tutto ipotetica non ci sono elementi ostativi alla richiesta e concessione di un mutuo ipotecario per l’acquisto di un terreno edificabile, ma da un punto di vista pratico si tratta di un’operazione piuttosto rara e non consueta in considerazione del fatto che non è consentito iscrivere ipoteca su un immobile che non è ancora stato edificato.

Per questo motivo l’istituto di credito iscrive ipoteca sul terreno all’atto della concessione del finanziamento e solo con l’avanzamento lavori ed il raggiungimento del valore immobiliare pari o superiore a quello dell’importo finanziato potrà spostare l’ipoteca dal terreno all’immobile neo costruito.

É possibile comunque chiedere un mutuo ipotecario di importo tale da coprire le spese per l’acquisto del terreno edificabile e per l’edificazione dell’immobile. In questo caso il capitale massimo concedibile è pari all’80% del valore del terreno e dell’immobile e, in caso di valutazione positiva, vi saranno due distinte erogazioni. La prima nell’occasione dell’acquisto del terreno e la seconda a stato avanzamento lavori.

Annullamento mutuo ipotecario

Il contratto di mutuo ipotecario può essere annullato per una delle seguenti cause:

  1. non viene rispettata la destinazione d’uso dichiarata all’atto della richiesta di mutuo;
  2. superamento del limite massimo di finanziabilità;
  3. applicazione di tassi di interessi usurari.

Imposta sostitutiva mutuo ipotecario

Secondo quanto previsto dalla legge un mutuo ipotecario è soggetto ad imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% se si tratta di un finanziamento relativo ad un immobile che gode dei benefici fiscali relativi alla prima casa (acquisto, ristrutturazione etc. etc.).

In tutti i rimanenti casi l’imposta sostitutiva è pari al 2%.

L’imposta viene trattenuta direttamente dall’intermediario (l’importo erogato è già decurtato di tale importo) e da esso riversato all’Erario.

Imposta sostitutiva mutuo ipotecario impresa

Per quel che concerne invece i mutui ipotecari concessi a favore di soggetti diversi da persone fisiche, oppure a favore di persone fisiche nell’esercizio dell’attività di impresa l’imposta sostitutiva è pari allo 0,25%

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Costo notaio mutuo ipotecario

Poiché l’atto di mutuo ipotecario è un atto pubblico è necessario che essa venga stipulato alla presenza di un notaio che si occuperà anche di tutte le pratiche relative all’iscrizione ipotecaria.

Il compenso del notaio è variabile e suscettibile di contrattazione, ma va precisato che esistono delle tabelle professionali a cui è necessario attenersi.

L’impegno economico necessario varia in relazione al variare del valore dell’ipoteca e può oscillare da un minimo di euro 1349 fino ad euro 3338,50.

Iscrizione ipotecaria mutuo

L’iscrizione ipotecaria è l’atto ufficiale mediante il quale l’ipoteca diventa valida ed opponibile a terzi a tutti gli effetti.

Per poter procedere a tale adempimento è necessario produrre un documento che chiarisca il motivo dell’iscrizione ipotecaria (come un contratto di mutuo) e la nota di iscrizione che contiene tutte le informazioni necessarie alla formalizzazione dell’atto come i dati dell’immobile e della persona che da ipoteca volontaria.

L’iscrizione ipotecaria ha una durata di 20 anni salvo rinnovo ed è pubblica (va infatti presentata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente territorialmente.

Mutui ipotecari

La materia giuridica, economica e fiscale relativa ai mutui ipotecari è sempre in continuo rinnovamento ed aggiornamento.

Prima di stipulare un contratto, quindi, è bene consultare e vagliare più opzioni e tenersi continuamente aggiornati sulla normativa onde evitare spiacevoli sorprese ed intoppi nel durante del contratto stesso.

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