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Mutuo Fondiario: É La Soluzione Migliore? Guida Del 2021

mutuo fondiario

Vuoi scoprire tutto quello che c’è da sapere per ottenere il miglior mutuo fondiario? Allora sei nel posto giusto!

Nel momento in cui richiederai un prestito finalizzato all’acquisto, alla ristrutturazione o alla costruzione di una casa, potrai optare tra due diverse tipologie di mutuo: fondiario e ipotecario. Parliamo di due prodotti creditizi che spesso vengono confusi tra di loro, ma che in realtà mostrano profonde differenze l’uno dall’altro. Senza dimenticare che fanno anche riferimento a due diverse normative di legge.

La scelta tra un mutuo fondiario e uno ipotecario è del tutto personale, e deve essere fatta sulla base delle proprie esigenze, ma in questo articolo vedremo insieme in cosa consiste nel dettaglio un mutuo fondiario, quali sono le principali caratteristiche, come portare in detrazione gli interessi del mutuo fondiario prima casa, le conseguenze di un mutuo fondiario nullo e tutto quello che occorre sapere in merito.

Prima di proseguire, ecco una tabella con le piattaforme per i migliori mutui fondiari, le loro caratteristiche e i link ai siti ufficiali

Migliori mutui fondiari

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Classifica delle piattaforme per i migliori mutui fondiari del 2021

Di seguito, invece, trovi una lista delle piattaforme con i migliori mutui fondiari del 2021:

Mutuo fondiario

Nonostante il mutuo ipotecario e quello fondiario a prima vista possano sembrare uguali, si tratta in realtà di prodotti creditizi molto differenti.

Non sempre gli istituti di credito spiegano nel dettaglio le differenze tra le due tipologie di mutuo, e per questo motivo per il richiedente risulta complicato scegliere la soluzione migliore per le proprie esigenze. Si tratta di due mutui che tra l’altro fanno riferimento a due diverse normative.

Ad ogni modo, la differenza principale di un mutuo fondiario da uno ipotecario è legata alle agevolazioni relative al mutuo fondiario. Tra queste troviamo un tasso di interesse inferiore, oltre che spese notarili decisamente più contenute.

Il mutuo fondiario è chiaramente vincolato dalla sua limitazione d’uso, e per questo motivo potrà essere richiesto solamente per l’acquisto o la ristrutturazione della prima abitazione.

Il mutuo ipotecario invece non consente la detrazione degli interessi passivi, che per questo motivo risultano più alti. Il mutuo ipotecario, però, può essere ottenuto per qualsiasi tipologia di immobile ma anche per rifinanziare un mutuo contratto in precedenza, e persino per ottenere liquidità.

Mutuo fondiario significato: cos’è? Definizione

Il mutuo fondiario è un prestito a medio e lungo termine la cui richiesta è possibile solamente per alcune precise finalità. Tra queste troviamo l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile che sia destinato ad un utilizzo privato, o in alternativa la sua costruzione ex novo. L’articolo 39 del TUB (Testo Unico Bancario) regolamenta in Italia il credito fondiario.

mutuo fondiario significato

I mutui fondiari vengono erogati solamente con la sottoscrizione di una garanzia, che dovrà risultare di tipo ipotecario e di primo grado. Questo significa che l’abitazione dovrà essere libera da qualsiasi forma di ipoteca, o in alternativa avere un grado di priorità inferiore.

Il mutuo fondiario presenta anche dei vincoli. Tra i principali troviamo l’importo massimo finanziabile, pari al 80% valore dell’abitazione.

La durata del rimborso è solitamente compresa tra i 12 mesi e i 30 anni. Alcuni istituti di credito prevedono il superamento della soglia del 80% del valore dell’immobile come importo massimo finanziabile. Questo è possibile però solamente in presenza di ulteriori garanzie, quindi mediante la sottoscrizione di polizze assicurative o in alternativa di una fideiussione bancaria.

Per inoltrare la richiesta di un mutuo fondiario è fondamentale rivolgersi all’istituto bancario presentando una serie di documenti, tra cui la carta d’identità in corso di validità, la tessera sanitaria o il codice fiscale, una prova del reddito che consiste nella busta paga per i lavoratori dipendenti e nella dichiarazione dei redditi per i lavoratori autonomi e liberi professionisti, e l’atto di proprietà dell’immobile.

Oltre a questo sarà necessario presentare anche un documento che attesti l’inesistenza di ipoteche sull’immobile. Il mutuo fondiario prevede un utilizzo dell’importo erogato limitato all’acquisto o alla ristrutturazione di una casa che diventerà quella di residenza. Il credito fondiario presenta una serie di vantaggi, tra cui un tasso di interesse piuttosto conveniente e comunque inferiore rispetto ad altre tipologie di mutuo.

Anche le spese notarili sono inferiori rispetto ad altri finanziamenti, e il regime fiscale è piuttosto agevolato. In aggiunta, potrai anche estinguere un mutuo fondiario in qualsiasi momento, semplicemente affrontando i costi previsti dal contratto di mutuo stipulato con l’istituto di credito. In questo modo avverrà la cancellazione immediata e automatica dell’ipoteca sulla casa.

Caratteristiche mutuo fondiario

Abbiamo detto che il mutuo fondiario presenta caratteristiche differenti rispetto al mutuo ipotecario. Quest’ultimo ad esempio, è richiedibile solamente per durate comprese tra 5 e 20 anni, ad eccezione chiaramente di particolari proposte commerciali.

Il mutuo fondiario, invece, può essere richiesto anche per durate maggiori, solitamente fino a 30 anni ma in alcuni casi anche oltre.

Affinché il mutuo possa essere considerato come credito fondiario, è fondamentale che:

  • Il mutuante sia una banca;
  • Il finanziamento sia medio e lungo termine;
  • Il finanziamento sia garantito da l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sulla casa;
  • L’importo massimo finanziato non oltrepassi l’80% del valore dell’immobile. Alcuni istituti arrivano a concedere mutui fondiari anche del 100% del valore dell’immobile, ma chiaramente richiedono garanzie supplementari, come la stipula di polizze assicurative o di fideiussioni bancarie.

Le banche hanno la possibilità di concedere dei mutui garantiti da ipoteca anche se non ci sono i requisiti richiesti dalla normativa, ma in questo caso non si può parlare di mutuo fondiario, ma solamente di un finanziamento ipotecario ordinario.

Tecnicamente nel credito fondiario non è rilevante la finalità della concessione del credito, ma questa dovrà essere comunque indicata nel contratto di mutuo per il calcolo corretto dell’imposta sostitutiva.

Mutuo fondiario: Detraibile?

Coloro che hanno sottoscritto un mutuo fondiario finalizzato all’acquisto della prima casa possono detrarre gli interessi passivi dalla dichiarazione dei redditi. In questo caso, però, è fondamentale che nel contratto di mutuo sia specificato chiaramente che il credito erogato sia finalizzato all’acquisto, alla ristrutturazione o alla costruzione della prima abitazione.

Nel caso in cui nel contratto di mutuo non fosse presente nessun riferimento all’acquisto della prima casa, avrai la possibilità di redigere la cosiddetta dichiarazione sostitutiva di atto notorio. All’interno di questo documento potrai dichiarare per quale motivo hai sottoscritto il mutuo, se finalizzato all’acquisto della prima casa.

Tale dichiarazione dovrà essere consegnata al commercialista o al CAF che si occupa della tua dichiarazione dei redditi. In questo modo potrai portare in detrazione gli interessi passivi.

mutuo fondiario cos'è

Detrazione interessi mutuo fondiario prima casa

Come spiegato in precedenza, i sottoscrittori di un mutuo fondiario prima casa possono accedere ad un’importante agevolazione, che consiste nella detrazione degli interessi passivi dalla dichiarazione dei redditi, nella misura del 19%, e con un massimale di 4.000 euro.

Per ottenere tale agevolazione, sul contratto di mutuo dovrà essere specificata la finalità per cui si è richiesto il credito, che in questo caso deve essere appunto l’acquisto della prima casa. Per altre finalità non è invece prevista alcuna detrazione.

Fondiario limite finanziabilità

Il mutuo fondiario prevede che l’importo massimo finanziabile non possa superare l’80% del valore dell’immobile ipotecato a garanzia, o eventualmente del costo dei lavori da eseguire da eseguire sullo stesso.

Proprio di recente, attraverso la sentenza numero 16776 del 14 giugno 2021, la Suprema Corte di Cassazione ha confermato che un contratto di mutuo fondiario con un importo finanziabile più alto dell’80% sia da considerarsi nullo, come tra l’altro previsto dall’articolo 38 TUB.

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Mutuo fondiario scopo

Il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo. Questo significa che dove è assente l’interesse da parte della banca mutuante in merito allo scopo, il mutuatario non avrà un obbligo specifico di dichiarare l’utilizzo delle somme erogate.

La Cassazione, inoltre, ha stabilito che la nullità del mutuo di scopo per una mancanza di cause, esiste solamente se la destinazione non è stata rispettata, ma è totalmente irrilevante se il rispetto è avvenuto prima o dopo l’erogazione del prestito.

Mutuo fondiario nullo: conseguenze

Nel caso di superamento della soglia di finanziabilità del mutuo fondiario, che ricordiamo essere dell’80% del valore dell’immobile ipotecato, il mutuo è da considerarsi nullo e non irregolare.

Proprio per questo motivo non è più prevista la sanzione amministrativa in precedenza applicata dall’Autorità di Vigilanza, dal momento che la soglia di finanziabilità è proprio uno dei requisiti essenziali perché il contratto di finanziamento sia considerato fondiario.

Consolidamento ipoteca mutuo fondiario

L’ipoteca è l’unica reale garanzia per la banca. Nei mutui fondiari erogazione del credito avviene solamente dopo che si è concretizzato il consolidamento dell’ipoteca, ovvero dopo 10 giorni dall’iscrizione. Ciò significa che, nel caso il titolare del mutuo fosse un soggetto fallibile, l’istituto per avere la certezza che la sua garanzia sia efficace dovrà attendere almeno 10 giorni dalla data di iscrizione.

Proprio per questo motivo il notaio, che ricordiamo svolge una funzione di pubblico ufficiale, svolgerà il suo compito provvedendo all’iscrizione, è solamente trascorsi 10 giorni, e quindi in seguito alla verifica che non sussistano trascrizioni precedenti in grado di compromettere la garanzia, redigerà una relazione all’istituto, confermando che l’ipoteca è consolidata e di primo grado.

mutuo fondiario o ipotecario

Mutuo fondiario o ipotecario: differenza

Il mutuo è disciplinato dal Codice Civile (art.1813), e rappresenta a tutti gli effetti una soluzione di prestito. Tale disciplina è applicata a qualsiasi contratto di finanziamento finalizzato all’acquisto o all’eventuale conservazione della proprietà su un terreno, oppure su un immobile da edificare o già edificato, oltre che ad alcuni consumi specifici del cliente come la ristrutturazione dell’abitazione.

Alcuni istituti di credito offrono diverse tipologie di mutuo, e tra le principali troviamo il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario.

Si tratta di due tipologie diverse di finanziamento, entrambi finalizzati principalmente all’acquisto della prima casa, ma non solamente. La scelta tra le due forme di prestito è da considerarsi personale ed effettuata sulla base delle proprie esigenze, e può condurre a un notevole risparmio economico.

Il mutuo fondiario è un mutuo erogato da una banca a medio è lungo termine, garantito dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile. La durata del mutuo fondiario è superiore ai 18 mesi ma inferiore ai 30 anni.

Come spiegato in precedenza, la soglia di finanziabilità è dell’80% del valore dell’immobile ipotecato, ed eventualmente della spesa necessaria per le opere da eseguire sull’immobile stesso.

In alcuni casi, le banche concedono mutui per importi più alti, richiedendo però garanzie maggiori, come la sottoscrizione di polizze assicurative o fideiussioni bancarie. Rispetto al mutuo ipotecario, il mutuo fondiario permette di contenere le spese notarili.

Anche il mutuo ipotecario è una forma di prestito a medio lungo termine, la cui durata solitamente è compresa tra 5 e 30 anni.

Il cliente, attraverso la sottoscrizione di un mutuo ipotecario, riceve il capitale in un’unica soluzione e sarà tenuto al rimborso dello stesso attraverso rate di importo costante o variabile a seconda del tipo di tasso scelto, se fisso o variabile. Il mutuo ipotecario può essere utilizzato per acquistare o anche costruire un’abitazione, ma anche per la sostituzione o il rifinanziamento di altri mutui già contratti per le medesime finalità.

Il mutuo ipotecario prende il nome dal fatto che il pagamento delle rate è appunto garantito dall’iscrizione di un ipoteca su un immobile. Le rate collegate al mutuo ipotecario possono essere distinte in quattro grandi tipologie:

  • Mutuo a tasso fisso. Il tasso di interesse e di conseguenza la rata rimangono fissi e costanti per tutta la durata del mutuo;
  • Mutuo a tasso variabile. La data in questo caso può aumentare o diminuire rispetto al tasso di partenza a seconda delle oscillazioni dei tassi di riferimento;
  • Mutuo a tasso misto. A scadenze prefissate, il mutuatario può richiedere di passare da un tasso fisso a uno variabile, ma anche il contrario;
  • Mutuo a tasso doppio. In questo caso il tasso è diviso in due parti differenti, ovvero una fissa è una variabile.

In sintesi possiamo dire che il mutuo fondiario solitamente è destinato al finanziamento dell’acquisto di un immobile.

I mutui ipotecari, invece, sono pensati per soddisfare maggiori finalità, quindi anche il consolidamento debiti, la richiesta di liquidità o la ristrutturazione della propria abitazione. Soprattutto in merito alle spese notarili, il mutuo fondiario prevede condizioni più vantaggiose. Infine, il mutuo fondiario è anche ipotecario, ma la situazione inversa non è vera.

differenza tra mutuo fondiario e ipotecario

Mutui fondiari

Molto spesso il mutuo ipotecario e quello fondiario vengono confusi perché all’apparenza uguali, ma in realtà si tratta di prodotti creditizi ben diversi.

Non sempre gli istituti di credito consentono al cliente di comprenderne nel dettaglio le differenze, e per questo motivo risulta complicato scegliere la soluzione migliore per le proprie esigenze. Si tratta di due mutui che tra l’altro fanno riferimento a due diverse normative.

Ad ogni modo, la differenza principale tra un mutuo fondiario e uno ipotecario è legata ad alcune agevolazioni previste per il mutuo fondiario. Tra queste troviamo un tasso di interesse inferiore che di conseguenza conduce a un costo del prestito minore, ma non solo. Anche le spese notarili sono decisamente più contenute, dunque i vantaggi per il cliente sono chiaramente avvertibili.

Il mutuo fondiario è vincolato dalla sua limitazione d’uso, e per questo motivo potrà essere richiesto solamente per l’acquisto o la ristrutturazione della prima abitazione.

Il mutuo ipotecario al contrario non permette la detrazione degli interessi passivi. Per questo motivo gli interessi saranno più alti, dunque il costo del finanziamento maggiore. Il mutuo ipotecario, però, è più flessibile, e può essere ottenuto per finanziare l’acquisto di qualsiasi tipologia di immobile ma anche per rifinanziare un mutuo contratto in precedenza, e persino per ottenere liquidità.

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