Vuoi comprare un immobile con la tua dolce metà, ma non conosci bene la formula del mutuo cointestato? Allora sei nel posto giusto!
Prima di proseguire, però, ecco una tabella con le piattaforme per il miglior mutuo cointestato, le loro caratteristiche e i link ai siti ufficiali
Di seguito, invece, trovi una lista delle piattaforme per il miglior mutuo cointestato del 2021:
La scelta del mutuo cointestato è la soluzione più frequente per le coppie che decidono di andare a vivere insieme, sposate e non, poiché offre tutta una serie di agevolazioni in più rispetto all’intestazione singola. Allo stesso tempo però, presenta delle criticità da non sottovalutare, in caso di separazione.
La procedura per ottenere il finanziamento in questo caso è la stessa che si avrebbe per i mutui ipotecari destinati a una persona sola, con la differenza che entrambe le parti coinvolte dovranno presentare la documentazione e le garanzie richieste. Chiunque può contrarre un mutuo cointestato: coppia sposata, convivente, genitori e figli o anche semplicemente due amici.
Vediamo quindi di cosa si tratta, quali sono i vantaggi e gli svantaggi e cosa succede in caso di separazione.
Il vantaggio principale che offre un mutuo cointestato è dato dal maggior numero di garanzie. Avendo a disposizione due redditi dimostrabili, non solo sarà possibile avere una certezza in più nell’ottenere il mutuo, ma sarà una precondizione utile a richiederne uno più cospicuo.
Generalmente infatti la cointestazione dipende anche dalle capacità economiche della coppia e, se uno dei due non dispone di una busta paga o un 730, sarà necessario un’ulteriore intervento esterno da parte di qualcuno che faccia da garante.
È tipico, per esempio, che per le giovani coppie di sposi con solo un membro che lavora, i genitori intervengano sotto forma di avallo, così come per esempio se ci troviamo di fronte a due contratti a tempo determinato.
Per coloro che sono in procinto di andare a convivere e la cui età è inferiore ai 35 anni, le possibilità di ottenere un mutuo a tassi agevolati e con una copertura che arrivi fino all’80% aumentano, grazie a un fondo governativo per l’acquisto della prima casa. Mutuo che può arrivare fino al 100% in alcuni casi: per esempio se ci si trova in presenza di un ISEE basso che non superi i 40.000 euro.
Se l’acquisto prevede anche una ristrutturazione, è previsto, oltre al 100% del mutuo, un extra per coprirne i costi: somma che oltretutto potrà essere restituita sotto forma di credito d’imposta.
La coppia dovrà presentare i rispettivi documenti che attestino la situazione economica e, nel caso in cui non fosse ritenuta sufficientemente solida, potranno avvalersi un garante che con contratto fideiussorio potrà intervenire al momento opportuno. Il garante diventa a tutti gli effetti un interlocutore per la banca, anche se non è il cointestatario del mutuo e sarà lui a dover pagare in caso di rate insolute, così come tutto il suo patrimonio è dato in garanzia sotto forma ipotecaria.
Se invece non si dispone di un garante, è possibile sottoscrivere un mutuo su pegno: nel caso in cui uno dei due firmatari fosse proprietario di un altro immobile o di un bene su cui è possibile porre un’ipoteca, farà fede questo pegno, allo scopo dell’erogazione del mutuo.
Stiamo parlando per esempio di un’automobile il cui valore sia ritenuto sufficientemente idoneo a garantire il prestito e in ogni caso la valutazione sarà a discrezione della banca.
Abbiamo detto che non è necessario essere sposati per convivere e cointestarsi un mutuo. Tuttavia nel caso in cui ci siano state delle separazioni, la banca richiederà la documentazione relativa.
Alla banca non interessa il grado di parentela fra persone conviventi, perché le responsabilità sono sempre le stesse indipendentemente dalla situazione.
Ti verrà concesso il mutuo anche se non sei sposato e le condizioni saranno le medesime. Sarà tua cura stabilire o no quelle che sono le condizioni patrimoniali che vi coinvolgono te e la persona coinvolta nel mutuo, se non vuoi incontrare grossi problemi in futuro.
Alle coppie non sposate, che però desiderano ottenere i vantaggi del mutuo cointestato, sono riservate le stesse agevolazioni che avrebbero coloro che hanno deciso di legalizzare ufficialmente la loro unione, così com’è possibile detrarre gli interessi del 19% dalla dichiarazione dei redditi. Quest’ultima opportunità però è data soltanto agli intestatari dell’immobile: non basta infatti essere titolari del mutuo.
Oggi non è più necessario sposarsi per decidere di comprare casa con un mutuo cointestato.
Le soluzioni alternative sono infatti determinate dalle unioni civili, ma anche dalla semplice regolarizzazione della propria situazione patrimoniale. È importante stabilire se si desidera instaurare una comunione o una separazione dei beni, dal momento che se non viene definito questo aspetto, la titolarità del mutuo non garantisce affatto il possesso dell’immobile.
Se per esempio ti ritrovi nella condizione di un mutuo cointestato, ma la casa è intestata soltanto a uno dei due, l’altro non avrà nessun diritto sulla proprietà in una situazione di separazione dei beni, mentre con la comunione la proprietà verrà equamente divisa fra le due parti, indipendentemente dall’intestatario del contratto.
La formalizzazione presso un notaio del patrimonio della coppia è molto importante nei casi più gravi, come il decesso di uno dei due, ma anche soltanto in caso di separazione, nella quale, per esempio, in presenza di figli, è possibile stabilire l’usufrutto della casa per un periodo che può anche essere definito e a termine.
Le coppie sposate hanno l’obbligo di stabilire al momento della legalizzazione dell’unione come intendono procedere, mentre per i conviventi questo step non è sempre automatico: ecco perché te lo consigliamo vivamente.
Nel momento in cui si sottoscrive un mutuo cointestato, entrambi i contraenti diventano equamente responsabili del pagamento delle rate.
Si chiama obbligazione solidale e fino a quando le rate vengono pagate, alla banca non interessa da dove arrivino i soldi: così come è possibile richiedere un pagamento diviso a metà, allo stesso tempo il denaro può provenire anche da un conto corrente solo e il pagamento di uno libera l’altro, in caso di inadempienza.
Come abbiamo anticipato, il fatto di pagare il mutuo non ti rende automaticamente titolare dell’immobile, perché questa condizione è stabilita soltanto dal rogito d’acquisto della casa.
Per cui se l’intestatario è l’altra persona, ma stai pagando tu il mutuo, l’immobile è comunque solo suo, se siete in regime di separazione dei beni, mentre sei implicitamente il proprietario della metà dell’immobile in caso di comunione.
Se vuoi evitare disguidi sulla proprietà e il mutuo, metti in chiaro come potrebbe funzionare in caso di separazione, perché in presenza di un solo proprietario, se non ci sono ulteriori indicazioni, costui sarà l’unico a poter far valere i propri diritti in quanto titolare.
Questo aspetto esula dal mutuo, sul cui pagamento si è condebitori fino a quando non si decida di effettuare un’eventuale rinegoziazione come vedremo più avanti.
Le coppie unite civilmente o sposate che desiderino acquistare una prima casa possono godere di una serie di agevolazioni. Alcune le abbiamo già elencate e riguardano la concessione di mutui a tassi vantaggiosi soprattutto per coloro che hanno meno di 35 anni (compiuti), ma per tutti ci sono altri sconti applicabili su altre voci.
Per esempio è previsto l’azzeramento dell’imposta di registro, ma anche di tutte le tasse ipotecarie e catastali. Inoltre, se chi vende la casa è un costruttore, sarà possibile godere di un credito d’imposta, che potrà essere utilizzato per il pagamento di altre tasse.
Abbiamo anticipato la possibilità della detrazione degli interessi passivi per il 19% dal 730. Quest’opportunità spetta a coloro che oltre ad avere l’intestazione del mutuo siano anche titolari dell’immobile, oppure anche non intestatari del mutuo ma comproprietari: la detrazione infatti non è legata alle persone che pagano il finanziamento, ma a quelli inseriti nell’atto di proprietà al momento del rogito d’acquisto.
Ciò avviene anche per coniugi che vivono in regime di comunione dei beni. La comproprietà entrerà quindi in gioco solo per motivi legati a un’eventuale separazione, mentre per le tasse saranno solo i titolari effettivi a usufruire dei benefici previsti dalla legge.
Un caso particolare è rappresentato dal coniuge fiscalmente a carico: capita spesso che si decida di cointestare la casa anche se uno dei due non ha reddito ed è fiscalmente a carico.
In questo caso, anche se la persona non paga il mutuo, è comunque contitolare e potrà cedere la propria quota di detrazioni fiscali degli interessi del 19% (fino a 4000 euro) a colui che effettua la dichiarazione dei redditi. La detrazione è sempre soggettiva, il che significa che è possibile sommare le due parti nella dichiarazione di redditi.
L’accollo del mutuo consiste nell’acquistare una casa sulla quale è già pendente un mutuo con ipoteca, e sovente si tratta di contratto cointestato, poiché quando due coniugi vogliono separarsi, spesso decidono di liberarsi della casa in cui hanno vissuto, per estinguere il debito contratto quando andavano ancora d’amore e d’accordo.
Acquistare una casa con accollo può essere molto conveniente, perché intanto si accorciano i tempi e, in secondo luogo, si risparmia sulle spese di istruttoria, sul notaio ecc.
Se da un lato presenta molti vantaggi, dall’altro è importante seguire la procedura fino in fondo, che consiste nel verificare che non ci siano insoluti da parte dei vecchi proprietari e che la banca sia disposta ad emettere una liberatoria che deresponsabilizzi definitivamente i vecchi proprietari dal pagamento, in caso di insolvenza.
Quest’ultima è molto importante in caso di separazione, quando l’accollante è uno dei due coniugi che decide appunto di sobbarcarsi il pagamento del mutuo.
In caso di separazione, l’accollo del mutuo precedentemente cointestato è una delle soluzioni possibili: il coniuge con più disponibilità economica acquisterà la parte dell’immobile del partner che non pagherà più, risolverà il contratto del finanziamento precedente e ne aprirà uno nuovo a condizioni differenti.
Quest’operazione è possibile effettuarla anche tramite surroga, spostando quindi il mutuo in una banca che offra condizioni migliori. Come abbiamo anticipato, è importante ottenere la liberatoria oppure, se l’accordo lo prevede, è possibile mantenere una responsabilità del pagamento della persona che recede, nel solo caso di insolvenza del subentrante.
La formula migliore è certamente la vendita dell’immobile: l’accollo è sì una soluzione praticabile, tuttavia la liberatoria non viene sempre concessa dalla banca, perché si tratta di una possibilità che può per legge anche essere negata.
Se hai deciso quindi di non avere problemi in futuro, vendere tutto e ripagare il debito residuo è certamente un vantaggio. Certamente questo comporta la perdita della casa, ma anche dei debiti e avrai la possibilità di ricostruirti una vita acquistando un immobile dove vorrai.
Quando la coppia che si separa opera in una situazione di consensualità, non ci sono grossi problemi perché come abbiamo visto le soluzioni sono tante, come anche quella di mantenere in piedi il mutuo e dare la casa in affitto per ripagare le spese.
Cosa succede però se non c’è un accordo fra le parti? Qualora una disposizione del giudice preveda gli alimenti, la parte che riguarda il pagamento del mutuo può rientrare a tutti gli effetti come parte in causa.
È il caso dell’accollo interno che consiste nella copertura delle spese legate alla casa, in quanto bene di prima necessità. Inoltre sarà il tribunale ad arrivare a una conclusione che terrà conto della condizione complessiva della coppia: la presenza dei figli, il tenore di vita di uno e dell’altro e la responsabilità di colui che ha causato la separazione (quest’aspetto è previsto in caso di comportamenti ritenuti gravi).
Naturalmente è sempre meglio accordarsi in questi casi, tuttavia sappiamo che non è sempre possibile e le decisioni di un giudice sono sì appellabili, tuttavia i costi per proseguire una causa sono sempre molto elevati e alla fine, quando deve intervenire un arbitro terzo, si rimane tutti insoddisfatti.
La risposta può essere sì, se si prendono in considerazione tutti gli aspetti e non si teme di affrontare a anche le questioni più spinose che possono irrompere nella vita di una coppia, di qualunque natura.
La cointestazione del mutuo alla sua apertura è indubbiamente ricca di vantaggi che la persona singola difficilmente può ottenere: sul piano dei costi, degli interessi, delle agevolazioni fiscali, della corposità del mutuo in sé.
Tuttavia è importante da subito stabilire le rispettive responsabilità, in caso di separazione o di eventi che possono determinarla.
Ecco che, indipendentemente dalla natura del rapporto che lega due persone che decidono per la cointestazione, è bene definire nei dettagli la situazione patrimoniale per iscritto, possibilmente di fronte a un notaio. Quest’azione, che potrà risultare magari un po’ fredda e distaccata, soprattutto nel caso di persone che al momento dell’acquisto siano entusiaste, sarà certamente risolutiva in caso di contenzioso.
Purtroppo non possiamo sapere come evolverà il rapporto di due individui che inizialmente vivono la relazione in armonia e i mutui sono lunghi, a volte perfino trentennali, di conseguenza essere previdenti in questo caso garantisce una tutela di entrambe le parti coinvolte.
Si dovrebbe evitare di cointestare il mutuo quando una delle due parti non è in grado di provvedere al pagamento delle rate. È previsto un garante in questo caso, tuttavia è sempre bene utilizzare questa figura come proforma, per ottenere dei soldi in più per esempio, ma sarebbe meglio evitarne il coinvolgimento per sopperire a una vostra mancanza.
Si può però decidere di cointestare la casa per godere comunque dei benefici legati alle detrazioni fiscali: quest’agevolazione infatti può essere d’aiuto all’andamento economico della famiglia, perché coinvolge anche il coniuge che si trova fiscalmente a carico, anche se non paga il mutuo.
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