Sei in cerca di una guida a 360° sul mutuo 90 per cento? Hai trovato l’articolo che fa per te!
Com’è possibile ottenere un mutuo al 90 per cento? Sentiamo parlare molto di mutui che arrivino al massimo all’80 per cento per alcune categorie di persone, come i giovani. Tuttavia alcune banche (non molte) sono disposte ad erogare mutui che si estendono anche fino al 100 per cento del LTV (Loan to Value, il rapporto fra percentuale di mutuo sul valore di mercato dell’immobile).
Da cosa dipende questa possibilità? In linea di massima sono sempre due le variabili che determinano la generosità o meno della banca: il reddito dimostrabile e le garanzie concedibili. Vediamo quindi quali sono le strade da percorrere per ottenere un mutuo al 90 per cento e quali caratteristiche che dovrai avere per potervi accedere, oltre a dei suggerimenti per riconoscere un mutuo che si riveli anche conveniente.
Prima di proseguire, però, ecco una tabella con le migliori piattaforme per un mutuo 90 per cento, le loro caratteristiche e i link ai siti ufficiali
Di seguito, invece, trovi una lista delle piattaforme per un mutuo 90 per cento del 2021:
Ti saranno certamente arrivate all’orecchio le agevolazioni che già il governo Conte II aveva messo in campo per andare incontro ai giovani che, non avendo una situazione lavorativa molto stabile, non potevano accedere ai mutui classici.
Il mercato del lavoro ha subito negli ultimi anni una frammentazione notevole, con una conseguente precarizzazione dei contratti che hanno penalizzato soprattutto gli impieghi più recenti. Ecco perché nel 2020 il Governo ha varato un Fondo di garanzia per i mutui prima casa, riconfermato con il Decreto Sostegni bis nell’aprile 2021, indirizzato a tutti, ma in particolare alla fascia di età che non supera i 35 anni.
Se sei un giovane, single, in coppia, single con dei figli minori e hai il desiderio di comprare casa spendendo il meno possibile, non disperare se non hai un reddito molto elevato o un contratto stabile, perché grazie a questo fondo l’erogazione del mutuo può arrivare fino all’80%, nella sua versione base! Se poi pensi di aver bisogno di qualcosa in più, ti aiuteremo a scoprire come fare.
Se invece non rientri in questa fascia d’età, il finanziamento arriverà fino al 50%, tuttavia ci sono altri escamotage possibili per farti arrivare ad una cifra più alta.
Per prima cosa, indipendentemente da quale sia la tua situazione familiare ed economica, ti consigliamo di utilizzare il web per cercare il tuo mutuo ideale.
Devi sapere che, anche se ci dovesse essere un intervento da parte del Fondo di garanzia mutui, dovrai in ogni caso rivolgerti a una banca o a una finanziaria e saranno loro eventualmente a far partire l’iter di legge previsto in questo caso.
Internet offre una serie di vantaggi per la ricerca dei mutui, grazie ai siti comparativi. Si tratta di piattaforme che ti consentono di inserire pochi parametri relativi alla tua richiesta di finanziamento e che mettono a confronto le varie proposte presenti sul mercato, garantendoti un colpo d’occhio su quelle che sono più in linea con le tue esigenze.
Dovrai compilare un form in cui ti verrà richiesto di inserire i seguenti dati:
Alcuni siti richiedono anche un’indicazione su un’ipotetica rata, tuttavia questa verrà calcolata in base a tutta una serie di condizioni, che vanno dall’entità della cifra richiesta al tasso di interesse applicato. Per poterti giostrare fra le varie offerte, è proprio il valore degli interessi quello a cui dovrai porre la maggiore attenzione.
La percentuale del tasso è espresso in due acronimi: il TAN e il TAEG.
Il TAN, Tasso Annuo Nominale, ti dice quali sono gli interessi al netto di tutti gli oneri accessori, di conseguenza è un numero che in sé non dice molto, perché le rate non si limitano agli interessi puliti, ma includono tutta una serie di spese.
Sarà quindi il TAEG, Tasso Annuo Effettivo Globale, a darti l’informazione completa, perché comprende: le spese di istruttoria e di apertura pratica, le assicurazioni, il costo dell’emissione delle rate e il TAN che abbiamo citato. Senza questo dato non puoi avere una conoscenza completa! Non ti fermare quindi al TAN, che è di fatto quello che più facilmente viene dichiarato di solito.
Alcune banche operano sia online sia in presenza, altre esclusivamente online, tuttavia puoi decidere se richiedere il preventivo e poi recarti in filiale, oppure sbrigare la pratica sul web.
Diciamo che se il tuo obiettivo è il mutuo 90 per cento, è meglio rivolgersi a un consulente che ti consentirà una negoziazione più approfondita.
Dipende dalla tua situazione. I mutui sono finanziamenti spesso molto lunghi e tutto può succedere nell’arco temporale un cui si svolge il pagamento. Tuttavia, ognuno ha le sue problematiche e se ritieni che per te possa essere conveniente, prova a chiederlo.
Come fare però? Abbiamo anticipato le agevolazioni previste per i giovani. Ora, per ottenere un mutuo con garanzia di copertura all’80% dovrai avere un valore ISEE inferiore ai 40.000 euro.
Trattandosi appunto di un intervento di solidarietà, paradossalmente meno possiedi, più il mutuo sarà cospicuo. Per superare questa quota però, dovrai avere altri requisiti oltre al tuo stipendio. Le garanzie richieste potranno essere:
Se il tuo profilo corrisponde a tutti questi requisiti, il tuo mutuo non solo potrà estendersi fino al 90, ma addirittura al 100%! Non sono molti gli istituti di credito che lo fanno, ma certamente potrai scovarli grazie alla tua ricerca su internet.
Per calcolare la rata del mutuo abbiamo visto che sono necessarie diverse informazioni: l’importo, la durata, l’età. Parlando di quest’ultima, devi sapere che oltre alle agevolazioni del Fondo di garanzia sono previsti tassi di interesse calmierati e molto competitivi, che però potrebbero salire se decidi di richiedere un mutuo 90 per cento.
Una delle possibilità che consentono di ridurre l’importo delle rate è ovviamente diluire il finanziamento nel tempo ed estenderlo il più a lungo possibile, tuttavia questo comporta anche degli interessi maggiori, che dovrai valutare.
Inoltre il mutuo può articolarsi in diverse formule e la rata non sarà necessariamente vincolata al prezzo che risulta dal calcolo del preventivo. Dovrai infatti decidere se optare per un mutuo a tasso fisso, variabile o misto.
Nel caso del tasso fisso, quella rata sarà la tua risposta definitiva: non ci sarà mai nessuna variazione, indipendentemente dalle oscillazioni del mercato e nemmeno se la banca decidesse di cambiare la sua politica sui prezzi.
Il tasso variabile invece è determinato dall’andamento dell’Euribor, l’ente finanziario che monitora l’andamento dei tassi sui mutui in Europa, quindi nel momento in cui sottoscriverai il contratto per il mutuo, la rata sarà fissata in base ai tassi di interesse in vigore in quel momento e tuttavia potrà subire variazioni anche significative, nel bene o nel male.
Per proteggere quindi il debitore da rialzi eccessivi, alcune banche offrono delle soluzioni molto interessanti. Per esempio è possibile stabilire un tetto massimo, oltre il quale non dovrai comunque pagare di più, oppure potrai decidere di rinegoziare il mutuo ogni tot anni ed eventualmente rimodulare il pagamento, passando da tasso variabile a fisso, ma anche viceversa.
Se il mercato in quel momento presenta dei tassi molto vantaggiosi, puoi decidere di cambiare e approfittare della congiuntura economica positiva.
Le prime case sono naturalmente quelle che hanno le agevolazioni più ingenti e sono quelle che tendenzialmente possono offrire una copertura maggiore. Non solo, in caso di difficoltà il Fondo di garanzia interviene direttamente agevolando il debitore che si trova a non riuscire più a pagare la rata del mutuo, con un esborso che può arrivare fino al 50%.
Questo provvedimento è stato preso durante la pandemia, quando molte famiglie si sono ritrovate a non riuscire più a onorare i propri debiti e questi spesso comprendevano le rate della casa in cui vivevano, rischiando di perderla. Devi considerare infatti che fino a quando il mutuo non sarà stato pagato nella sua interezza, sulla tua casa graverà l’ipoteca.
Per ora questo fondo è ancora attivo e non necessariamente devi averne già usufruito per l’acquisto della tua prima casa per potervi accedere, se dovessi trovarti in difficoltà.
I vantaggi del mutuo prima casa però non finiscono qui. Gli interessi passivi possono infatti essere detratti al 19% e per un massimo di 4000 euro ogni anno dalla dichiarazione dei redditi, cosa che non avviene per esempio per le seconde case.
Innanzitutto dobbiamo capire cosa si intende per seconda casa.
Un immobile viene classificato come seconda casa quando risponde a questi criteri:
Da questo si evince che: anche nel caso in cui l’immobile che stai acquistando è di fatto la casa in cui andrai ad abitare ed è la tua unica casa, se questa è considerata di lusso, non potrai comunque ottenere le agevolazioni previste dal fondo di garanzia. Anche perché quest’ultimo non prevede l’erogazione di mutui al di sopra dei 250.000 euro.
Solitamente chi possiede già una casa e ne acquista una seconda non ha grossi problemi nel richiedere un mutuo, tuttavia le condizioni sono molto più restrittive e i tassi di interesse molto più elevati. Difficilmente una banca eroga un mutuo 90 per cento su una seconda casa e solitamente raggiunge al massimo il 60.
Una strada possibile potrebbe essere quella di richiederlo nella stessa banca in cui sia già stato erogato quello per la prima, cosicché l’istituto di credito possa avere ulteriori garanzie. Sarà quasi sicuramente necessario un garante, oppure un bene ulteriore su cui porre un’ipoteca.
Nel caso in cui invece avessi già un mutuo prima casa in corso, potrai richiedere una somma delle due rate per poter poi effettuare un pagamento solo.
Abbiamo visto quali sono le agevolazioni per gli under 35 che desiderano acquistare una prima casa, ci sono stati però dei cambiamenti dal 2020 al 2021 che riguardano il pagamento delle imposte.
Ovvero nel precedente provvedimento l’imposta catastale, quella di registro, e quella ipotecaria erano cancellate indipendentemente dal reddito. Il Decreto sostegni bis invece ha previsto che, con un ISEE superiore ai 40.000 euro, queste tasse andranno pagate, oltre ad avere una copertura del mutuo che arriva solo fino al 50%.
La surroga permette di cambiare istituto di credito e trasferire il mutuo in essere a una banca che ritieni offra delle condizioni vantaggiose. È un diritto previsto dalla legge e non ci sono costi aggiuntivi per poterlo esercitare.
Non c’è nemmeno un limite che riguardi il numero di rate o l’entità del mutuo, perché non sono parametri presi in considerazione.
C’è anche uno stratagemma leggermente diverso, che potrebbe consentirti di cambiare banca e di avere un’ulteriore copertura. Se per esempio hai stipulato un mutuo al 50% e vuoi arrivare a 90, potrai provare la sostituzione con liquidità.
La procedura è la seguente: il mutuo in essere verrà totalmente estinto dalla nuova banca che si impegnerà ad aprire un nuovo contratto. Purtroppo tutte le spese relative all’istruttoria e all’apertura andranno pagate, perché si riparte da zero, tuttavia con questa formula ti potrà essere erogata una cifra aggiuntiva rispetto al finanziamento precedente, che ti verrà proposta sotto forma di liquidità.
Ecco che se non eri riuscito a ottenere un mutuo al 90 per cento con il contratto iniziale, potrai raggiungere l’obiettivo in questo modo.
Abbiamo visto quali possono essere le strategie da mettere in atto per un mutuo 90 per cento.
In conclusione possiamo dire che non è una soluzione molto frequente, ma ci sono banche che si spingono anche verso questa percentuale di copertura.
Molto importante è l’età del richiedente, perché grazie all’appoggio dello Stato è possibile avere una garanzia più solida, tuttavia con altri strumenti, come appunto i garanti, non è detto che tu non possa ottenere ciò che vuoi anche nel caso in cui avessi superato l’età.
Ci soffermiamo un attimo sulla figura del garante, perché si tratta di un aspetto molto importante. Quando si sceglie la persona che dovrà aiutarti a ottenere il mutuo, questa dovrà essere consapevole che, in caso di insolvenza da parte tua, ne risponderà in solido come se il finanziamento lo avesse sottoscritto lui. Questo significa che i suoi beni potranno essere sottoposti a pignoramento, se decidesse di non intervenire per saldare il tuo debito.
Inoltre non potrà essere un cattivo pagatore: così come le banche non accetteranno questa posizione da parte tua, allo stesso tempo un avallo che presenti delle segnalazioni alle centrali di rischio non verrà preso in considerazione.
Una buona ricerca su internet ti aiuterà a trovare la soluzione giusta per te. A questo proposito, non pensare che sottoscrivere un qualsiasi finanziamento online sia meno sicuro di farlo in presenza. Ormai tutte le banche più importanti usano questo strumento, chi più chi meno, e la salvaguardia dei tuoi dati è la stessa che troveresti presso la tua filiale di riferimento, con il vantaggio di poter caricare autonomamente tutta la documentazione necessaria e firmare il contratto direttamente da casa tua.
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