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Costo Mutuo: Economico Significa Migliore? Guida a 360° 2021

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Sei in cerca della miglior guida sul costo mutuo? Allora hai trovato il pezzo giusto!

Acquistare casa rappresenta un passo molto importante per moltissime persone, a maggior ragione se di mezzo c’è la sottoscrizione di un mutuo. I fattori da considerare in questo frangente sono davvero numerosi, e tutti sono in grado di determinare il costo del mutuo. Proprio per questo motivo, la fase preliminare del confronto preventivi riveste un ruolo fondamentale.

In questo frangente possono venirti in aiuto i portali di comparazione online, che si occupano proprio di selezionare le migliori offerte del mercato. In questo articolo dunque, vedremo quanto costa un mutuo, quali sono le spese legate al finanziamento compresa quella del notaio, i costi della rinegoziazione e della surroga del mutuo, quanto costa un mutuo da 100.000 euro e tutto quello che occorre sapere in merito.

Prima di proseguire, ecco una tabella con le piattaforme per trovare il costo mutuo migliore, le loro caratteristiche e i link ai siti ufficiali

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Classifica delle piattaforme per i costi mutuo più vantaggiosi del 2021

Di seguito, invece, trovi una lista delle piattaforme che ti proporranno il costo mutuo più conveniente del 2021:

Costo mutuo

Inutile sottolineare come il costo da sostenere per un mutuo rappresenti il criterio di valutazione principale durante la scelta del prodotto. Ma come fare per determinare la spesa totale del finanziamento?

Innanzitutto occorre capire come “leggere” le condizioni contrattuali, e per questo motivo è necessario distinguere il TAN dal TAEG.

Il primo è il Tasso Annuo Nominale. Si tratta dell’effettivo tasso di interesse che il debitore deve corrispondere annualmente all’istituto di credito che ha erogato il mutuo. Ma il TAN non è assolutamente l’indicatore del costo del mutuo, perché questo compito è assegnato al TAEG, ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale.

Il TAEG quindi include nel conteggio anche tutte le spese legate al mutuo, tra cui quelle di istruttoria, di gestione della pratica, assicurative e altre ancora. Questo significa che per avere un prospetto preciso del costo del mutuo, dovrai fare riferimento solamente al TAEG, senza prestare eccessiva attenzione alle informative che gli istituti di credito sponsorizzano.

Molto spesso infatti, pongono in evidenza il TAN anziché il TAEG. Ad ogni modo, le banche prima della firma del contratto sono obbligate a rilasciare l’informativa precontrattuale con tutte le condizioni economiche.

Quanto costa un mutuo?

Il costo di un mutuo non si limita a considerare solamente la quota di interessi calcolata sul capitale che il debitore dovrà rimborsare alla banca, ma anche tutta un’altra serie di spese che è fondamentale conoscere per evitare spiacevoli sorprese future.

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Nel dettaglio, il mutuatario dovrà corrispondere anche:

  • Spese di istruttoria. Prima di accettare l’erogazione del mutuo, qualsiasi banca avvia una fase di istruttoria per indagare sul passato finanziario del richiedente. Per farlo, l’istituto fa riferimento ai registri della Centrale Rischi (CRIF) su cui vengono segnalati i nomi dei cattivi pagatori. In caso di riscontro, la banca può negare il mutuo o in alternativa richiedere garanzie supplementari. Il costo delle spese di istruttoria può essere fisso, solitamente con importo massimo di 300 euro, o variabile, mediamente compreso tra lo 0,1% e lo 0,5% del capitale concesso in prestito;
  • Spese di perizia. Prima di stabilire l’importo massimo finanziabile, la banca invia un perito a fare un sopralluogo sull’immobile oggetto d’acquisto. La finalità è quella di accertarsi sia del valore della casa, ma anche che non ci siano abusi edilizi o anomalie varie. Il costo delle spese di perizia oscilla mediamente tra i 100 euro e i 300 euro;
  • Spese notarili. In questa voce vengono inclusi gli onorari del notaio, che vengono calcolati sulla base di appositi tariffari, oltre alle imposte da pagare allo Stato per il contratto di mutuo, soprattutto per l’iscrizione dell’ipoteca. Si tratta di un costo variabile sulla base della banca, del tipo di contratto e della tipologia di ipoteca, e proprio per tutte queste variabili è impossibile fornire un’indicazione precisa in merito alle spese notarili. Il consiglio è quello di richiedere dei preventivi per valutare il migliore;
  • L’imposta sostitutiva. Si tratta di un’imposta che sostituisce e racchiude quella catastale, ipotecaria e di bollo in un’unica voce. Tale imposta è del 2%, ma per la prima casa è prevista un’agevolazione che la riduce allo 0,25%;
  • Costi assicurativi. La polizza incendio e scoppio è una condizione da soddisfare per vedersi erogato il mutuo prima casa. Il costo di questa copertura dipende dall’importo del mutuo, dalla sua durata e dal valore dell’immobile oggetto di acquisto. Per un mutuo di 100.000 euro con un piano di ammortamento compreso tra 15 e 20 anni, si parla di una spesa di 250/400 euro. Alcuni istituti di credito possono richiedere anche la stipula di una polizza vita, in grado di garantire il rimborso del prestito in caso di morte o perdita del posto di lavoro del mutuatario. Mediamente si parla di un costo del 2-3% del capitale finanziato;
  • Estinzione anticipata. La Legge Bersani ha stabilito che il mutuatario non dovrà corrispondere alcuna penale per l’estinzione parziale o totale dei mutui contratti dopo il 2 febbraio 2007. Questo discorso è valido sia per i mutui di acquisto che per quelli di ristrutturazione di immobili destinati ad abitazione o svolgimento dell’attività lavorativa. I mutui sottoscritti prima della suddetta data dovranno invece pagare una penale ridotta stabilita secondo alcune apposite tabelle;
  • Portabilità del mutuo. La Legge Bersani ha previsto la possibilità di surroga del mutuo. Dal 2007, quindi, i mutuatari hanno la possibilità di spostare il finanziamento da una banca all’altra senza dover sostenere alcuna spesa accessoria.

Quanto costa un broker per mutuo?

Fino a non molti anni fa, chiunque non intendesse recarsi personalmente agli sportelli bancari per richiedere dei preventivi mutui era solito rivolgersi ai broker, ovvero degli intermediari che si occupavano di scegliere il miglior mutuo per il cliente sulla base delle loro reali necessità.

Mediamente questa figura, che comunque opera ancora al giorno d’oggi, richiedeva una commissione compresa tra l’1% e il 2% dell’importo richiesto.

Per pratiche particolarmente complesse tale costo poteva salire anche al 3%. Quella del broker creditizio, per quanto potesse apparire come un costo supplementare, in realtà rappresentava un modo per risparmiare, una sorta di investimento.

Questo perché il professionista compiva un’attenta selezione di mutui per sottoporre alla sua clientela solamente i prodotti più convenienti.

Il web, però, ha cambiato le carte in tavola anche sotto questo aspetto grazie ai comparatori online. Si tratta di siti internet che operano mettendo a confronto i costi di vari servizi, compresi i mutui. Su questa piattaforme dovrai inserire alcuni dati personali come la tua età e provincia di residenza, l’importo che intendi richiedere, la durata del piano di ammortamento e la preferenza circa il tasso fisso o variabile.

A questo punto il sistema sarà in grado di selezionare le migliori proposte del mercato tra cui tu potrai scegliere quella che meglio soddisfa le tue necessità. Chiaramente i comparatori online svolgono un gran lavoro al posto tuo, e per quanto quella del broker creditizio fosse una giusta remunerazione, grazie a questi siti è possibile risparmiare ulteriormente sul costo finale del mutuo.

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Calcolo costo mutuo ipotecario

Il calcolo del costo mutuo ipotecario può essere fatto attraverso i comparatori online, che in parole povere sono in grado di simulare il mutuo sulla base dei parametri che tu inserirai.

Tra questi l’importo da richiedere, la durata del piano di ammortamento e la scelta effettuata in merito al tasso fisso o variabile. Come spiegato in precedenza, in pochi istanti questi comparatori possono selezionare le migliori proposte del mercato.

Costo notaio mutuo

Il costo di un notaio per il mutuo varia sulla base dello scaglione dell’ipoteca. L’onorario, infatti, è stabilito da tabelle definite dall’ordine di appartenenza. Ad ogni modo, si tratta di una spesa compresa tra i 1.349 euro e i 3.338,50 euro.

Ad esempio, per un’ipoteca da 93.000 euro sarà necessario sostenere una spesa minima di 1.349 euro e massima di 1.720 euro, mentre per un’ipoteca fino 139.500 euro la spesa è di 1.818 euro.

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Costo istruttoria mutuo

Quello dell’istruttoria è uno dei costi principali da considerare quando si richiede un mutuo. Con questo procedimento la banca si accerta dell’affidabilità creditizia del futuro mutuatario.

Per farlo, fa riferimento ai registri della Centrale Rischi dove vengono riportati i nomi dei cattivi pagatori. Ovviamente non tutti gli istituti di credito applicano le stesse tariffe per l’istruttoria.

Possiamo comunque fornire un costo indicativo. Alcune banche prevedono una spesa compresa tra lo 0,50% e l’1% dell’importo finanziato, mentre altre adottano politiche differenti, prevedendo costi fissi che partono dai 180 euro per arrivare ai 300 euro. Parliamo quindi di un spesa da non sottovalutare, soprattutto se sommata a tutti gli altri costi legati al mutuo, che alcuni istituti però non applicano.

Costi surroga mutuo

Grazie alla Legge Bersani dal 2007 nel nostro Paese è possibile richiedere la surroga del mutuo. Si tratta di una portabilità che può essere fatta tra istituti diversi, e che solitamente viene chiesta per ottenere condizioni economiche migliori. Il vantaggio primario della surroga è chiaramente l’opportunità di risparmio, ma anche il fatto che si tratta di un’operazione gratuita per il cliente.

A sostenere i costi, infatti, sarà direttamente la nuova banca. Il vecchio istituto non può in alcun modo opporsi alla surroga, ed entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione della nuova banca, la procedura deve essere portata a termine.

La surroga del mutuo è anche un occasione per riformulare le condizioni del mutuo, come la durata e di conseguenza l’importo della rata.

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Costi rinegoziazione mutuo

La rinegoziazione del mutuo significa modificare le condizioni economiche del contratto di mutuo con la banca che lo ha erogato. Si tratta di una pratica che non ha costi aggiuntivi, e la rinegoziazione è uno strumento davvero molto utile per evitare oneri magari diventati troppo pesanti.

La rinegoziazione di frequente viene concessa ai clienti per evitare l’insolvenza del cliente. Proprio per questo motivo la rinegoziazione solitamente è richiesta dai mutuatari in difficoltà, e molto meno da coloro che invece intendono estinguere il finanziamento.

In altre parole, si ricorre alla rinegoziazione per evitare che il mutuatario debba interrompere il pagamento delle rate proprio a causa della sua situazione economiche. Le condizioni che possono essere oggetto di modifica sono le seguenti:

  • Tasso di interesse. Il tasso di interesse è legato al mercato, e l’Euribor è uno dei tassi a cui solitamente le banche fanno riferimento;
  • Spread. Si tratta di una percentuale calcolata sul tasso di interesse. Lo spread rappresenta il margine di guadagno per l’istituto di credito;
  • Durata del contratto. La durata del piano di ammortamento può essere modificata, ad esempio passando da un mutuo decennale a uno ventennale;
  • Tipo di contratto. In questo caso è previsto il passaggio da tasso variabile e fisso e viceversa.

Avviare una pratica di rinegoziazione è davvero molto semplice, e solitamente avviene attraverso l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno dove all’interno saranno elencate le condizioni che il cliente intende modificare.

L’accettazione della rinegoziazione è a discrezione dell’istituto di credito, che può accettare o rigettare la richiesta. La rinegoziazione è gratuita, quindi non può prevedere costi supplementari.

Quanto costa sostituire il mutuo?

La sostituzione del mutuo consiste nel passaggio da un mutuo a tasso fisso a uno variabile o viceversa.

Uno dei motivi per cui le persone richiedono la sostituzione del mutuo è la discesa dei tassi di interesse, come in realtà sta avvenendo in questo preciso momento storico. Nella sostituzione è possibile anche riformulare lo spread, quindi la convenienza dell’operazione in questi casi raddoppia.

A differenza della surroga o della rinegoziazione, però, la sostituzione del mutuo comporta un costo per il cliente, dal momento che dovrà essere avviata una nuova istruttoria e quindi un’altra perizia, e sarà necessario anche pagare nuovamente l’imposta sostitutiva e le spese notarili per l’iscrizione dell’ipoteca.

La sostituzione può convenire in precisi casi dove ci si rende conto di star pagando un importo eccessivo con le rate.

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Esempio: quanto costa un mutuo da 100.000 euro?

Determinare con esattezza quanto costa un mutuo da 100.000 euro non è possibile, dal momento che i prodotti in circolazione sono davvero moltissimi e ognuno di questi presenta condizioni differenti.

Ad ogni modo, ipotizzando una richiesta da 100.000 euro e un piano di ammortamento di 25 anni, si otterrà mediamente una rata di poco superiore a 400 euro, con un TAEG del 2,34%.

Questo significherebbe che il mutuatario, nel corso della durata del mutuo, rimborserà una cifra di 21.412 euro. Ovviamente, come spiegato, si tratta solamente di dati del tutto indicativi.

Mutuo costo

Il costo da sostenere per un mutuo rappresenta uno dei criteri di valutazione principale per la scelta del prodotto. Per determinare la spesa totale del finanziamento innanzitutto è opportuno capire come “leggere” le condizioni contrattuali, e per questo motivo è necessario distinguere il TAN dal TAEG.

Il primo è il Tasso Annuo Nominale. Si tratta del tasso di interesse che il debitore dovrà effettivamente corrispondere annualmente all’istituto di credito che ha erogato il mutuo. Ma il TAN non è assolutamente l’indicatore del costo del mutuo, perché questo è il compito del TAEG, ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale. Il TAEG infatti include nel conteggio tutte le spese legate al mutuo.

Tra le principali troviamo quelle di istruttoria, di gestione della pratica, assicurative e altre ancora. Questo significa che per avere un prospetto preciso del costo del mutuo, dovrai fare riferimento solamente al TAEG, senza prestare eccessiva attenzione alle informative che gli istituti di credito sponsorizzano. Ad ogni modo, le banche prima della firma del contratto sono obbligate a rilasciare l’informativa precontrattuale.

Non dimenticare che per valutare meglio i costi dei mutui potrai ricorrere ai comparatori online, pratici strumenti in grado di simulare la rata del mutuo sulla base dei parametri da te comunicati in termini di capitale richiesto e durata del piano di ammortamento. Questo è il primo passo da muovere sia per conoscere il costo totale di un mutuo, che per metterlo a confronto con altri prodotti analoghi del mercato.

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