Stai cercando la risposta al dubbio amletico “Che mutuo posso permettermi”? Allora sei nel posto giusto!
Quando decidiamo di acquistare casa, quasi sempre veniamo assaliti dall’ansia che ci pone una serie di domande obbligate: riuscirò a pagare il mutuo? Cosa capiterebbe se dovessi perdere il lavoro? Che mutuo posso permettermi?
Tutte queste domande hanno in realtà delle risposte che possono spazzare via la tua agitazione se affrontate con saggezza e razionalità, perché gli istituti di credito che erogano mutui non ragionano mai a sentimento, per cui saranno i primi a proporti un piano di ammortamento che preserva loro dai rischi connessi alla perdita del capitale e che mette al riparo te da eventuali situazioni da sovraindebitamento.
Vediamo quindi come affrontare l’approccio a un nuovo mutuo, tenendo in considerazione tutte le variabili possibili, con qualche consiglio su come riconoscere un buon finanziamento.
Prima di proseguire, però, ecco una tabella con le migliori piattaforme per capire il mutuo che puoi permetterti, le loro caratteristiche e i link ai siti ufficiali
Di seguito, invece, trovi una lista delle piattaforme del 2021 per capire che mutuo puoi permetterti:
Fino a poco tempo fa non era molto semplice ottenere un mutuo. I criteri delle banche erano molto stringenti e prevedevano che ci fossero almeno due condizioni ineludibili: un reddito certo, possibilmente con un contratto da lavoro dipendente a tempo indeterminato, e delle garanzie solide.
Purtroppo il mercato del lavoro ha cambiato volto negli ultimi anni, consegnandoci il ritratto di un Paese fatto di impieghi precari e frammentati e che hanno penalizzato soprattutto i giovani.
Ecco che lo Stato e le banche si sono ritrovati in un vicolo cieco, poiché la situazione generale non consentiva più di concedere l’accesso al credito a una larga fetta di popolazione, con conseguente crisi del mercato immobiliare e delle banche stesse.
Per poter quindi uscire da questa situazione stagnante, il Governo, in piena pandemia, ha deciso di istituire un Fondo garanzia mutui prima casa, rivolto a tutti, con differenti criteri per l’accesso, ma che ha consentito una ripresa significativa di tutto il settore.
Se invece parliamo di seconda casa, le agevolazioni cessano e parliamo di una situazione diversa, che comunque andrà valutata in base alla tua capacità economica.
Stabilito che ci sono dei fondi governativi che possono venire in tuo soccorso, devi sapere che qualsiasi agevolazione partirà comunque da una richiesta inoltrata a una banca: sarà infatti l’istituto di credito ad attivare tutte i possibili interventi, in base al tuo profilo.
Per poter scegliere il mutuo più conveniente e che si adatti alle tue esigenze, ti consigliamo di effettuare una ricerca online.
Grazie ai siti di comparazione, con l’inserimento di pochi dati, è possibile effettuare una prima scrematura di una serie di proposte interessanti che potrai valutare senza impegno e con tutta tranquillità, informandoti poi anche in modo più approfondito presso la banca che ti sembrerà più idonea.
Se hai già in mente quale potrebbe essere la casa dei tuoi sogni, compila il form nel seguente modo:
È molto importante conoscere la tua età, in quanto i vantaggi per i giovani sotto i 35 anni sono numerosi e il mutuo verrà articolato in un modo del tutto diverso rispetto a chi si posiziona oltre questo limite anagrafico.
Se sei un giovane sotto i 35 anni, il Fondo garanzia mutui potrà offrirti la certezza di una copertura fino al 50% del valore dell’immobile, per coloro che hanno un indicatore ISEE fino a 40.000 euro, che può arrivare fino all’80%, con un ISEE sotto quella soglia.
Non solo, alcuni istituti di credito offrono mutui fino al 100 per cento, se sei in grado di offrire qualche garanzia in più, che può essere un garante, per esempio, che firmi una fideiussione per il restante 20%.
In ogni caso, tutti possono accedere a queste agevolazioni indipendentemente dall’età e dalla composizione familiare: solo non potranno ottenere la cifra quasi completa di erogazione rispetto al valore complessivo della casa.
Nel caso in cui accedessi al Fondo garanzia mutui prima casa, non avrà molta importanza l’entità dello stipendio, ma servirà comunque un contratto che definisca il tuo reddito come continuativo.
Per esempio, i contratti a tempo indeterminato sono sempre più rari, tuttavia anche i contratti atipici possono essere considerati validi. Come fare per dimostrare di lavorare comunque in modo costante?
È sufficiente un autodichiarazione del tuo titolare, unita alla tua dichiarazione dei redditi, che giustifichi la scelta di averti assunto a tempo determinato per motivi aziendali, ma che ha comunque intenzione di proseguire il discorso lavorativo con te. Il tuo CUD poi sarà l’evidenza che attesterà la veridicità di queste affermazioni e non ti servirà altro.
Il fondo statale non prevede l’erogazione di mutui per immobili il cui valore supera i 250.000 euro, per cui il mutuo che potrai permetterti in questo caso dovrà rientrare in un importo che rispetti questa soglia.
In base al tuo stipendio, se si tratta di un contratto atipico il calcolo della rata verrà fatto in base al fatto che non potrà superare il 33% del tuo introito mensile. Per fare questo conteggio, la banca si baserà ovviamente sulla dichiarazione dei redditi che consegnerai.
In ogni caso, devi sapere che esiste un limite generale oltre il quale non sarà possibile emettere il finanziamento, indipendentemente dalla solidità del tuo lavoro.
Si tratta della soglia di povertà, che ogni anno viene stabilita dalla Banca d’Italia e che non può in nessun modo essere superata. Al momento si attesta fra i 500/600 euro netti e volendo potrai autonomamente calcolarla facendo un vaglio di tutti i tuoi pagamenti fissi mensili.
Vengono considerati i finanziamenti in corso, le spese vive per le utenze ed eventuali rateizzazioni effettuate per l’acquisto di beni. Molti erroneamente pensano che comprare uno smartphone a rate non sia assimilabile a un prestito: purtroppo devi sapere che non è il negozio stesso a offrirti il pagamento a rate, ma una finanziaria che collabora in partnership e che si tratta di un finanziamento a tutti gli effetti.
In ogni caso, potrai calcolare la tua rata utilizzando i siti di comparazione di cui ti abbiamo parlato. Una volta calcolata la somma che sei in grado di sostenere, in base ai criteri appena descritti, non ti resta che mettere a confronto le varie proposte tenendo in considerazione i tassi di interesse proposti. S
e sei un giovane, avrai certamente delle agevolazioni anche in questo senso, perché il fondo prevede una tassazione calmierata e più abbordabile rispetto a chi è più anziano, tuttavia le banche non sono tutte uguali e ognuna di esse, anche se collabora con lo Stato, è autorizzata a determinare i propri interessi, con l’unico vincolo di non superare il tasso usurario definito da Banca d’Italia.
Ma come fare per trovare il miglior mutuo?
Il calcolo della rata viene effettuato considerando ovviamente l’importo e la durata del mutuo, a cui dobbiamo aggiungere gli interessi. Questi vengono espressi con due formule dette TAN e TAEG.
Il primo è il Tasso Annuo Nominale e si riferisce agli interessi da pagare annualmente, privi di qualunque altra voce di spesa. Ciononostante non sarà questo il tuo indicatore di riferimento, perché per ottenere una visione completa del mutuo che andrai a sottoscrivere dovrai considerare la percentuale del TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale, che sarà comprensivo di: spese di istruttoria, spese di apertura pratica, assicurazioni e infine il TAN stesso.
Oltre a queste spese, se il tuo ISEE supera i 40.000 euro, dovrai considerare i costi di tutte le imposte (catastale, ipotecaria, di registro) che saranno a tuo carico, cosa che non avviene per coloro che dimostrano una situazione economica più disagiata.
L’importo della rata rimarrà sempre lo stesso nel momento in cui stipulerai il mutuo, se sceglierai la formula a tasso fisso, mentre oscillerà, anche in modo significativo, se opterai per il tasso variabile.
Quest’ultimo infatti è influenzato dal tal tasso Euribor, un indicatore che come qualunque altro titolo in borsa si determina ogni giorno, in base all’andamento dei mercati, e definisce il tasso dei mutui europei.
Tuttavia, le banche offrono diverse soluzioni per evitare di trovarsi in difficoltà a causa di eventuali rialzi improvvisi e, allo stesso tempo, di andare incontro al cliente nei momenti in cui ci sono delle opportunità da cogliere, per una congiuntura economica favorevole.
Ecco che potrai scegliere un mutuo rinegoziabile ogni 3/5 anni e valutare come riformulare il piano di ammortamento in base agli indici di mercato; oppure mantenere un tasso variabile che però stabilisca un tetto massimo, oltre il quale non dovrai pagare per gli ulteriori aumenti, e ancora scegliere una soluzione di carattere misto, con parte del finanziamento a tasso fisso e parte a tasso variabile, decidendo tu le quote da destinare a una o all’altra tranche.
Un altro argine ad eventuali crisi che dovessero sopraggiungere è costituito dal Fondo di solidarietà, sempre legato al Fondo garanzia mutui prima casa. La pandemia ha purtroppo messo in difficoltà molte famiglie, che pur avevano sempre onorato i propri debiti, costringendole a dover interrompere il pagamento delle rate del mutuo della casa in cui vivevano e mettendo così a rischio il bene più prezioso che ci sia: la propria abitazione.
Il soccorso in questione quindi è stato promulgato per salvare i mutuatari messi in ginocchio dal crollo dell’economia, intervenendo con un’aiuto che si propone di coprire fino al 50% del mutuo in essere. Questo provvedimento è ancora attivo e se sei preoccupato di non riuscire a pagare, prendi in considerazione anche questa possibilità.
Abbiamo detto come le agevolazioni più cospicue siano rivolte ai più giovani e che il limite d’età per questi vantaggi è fissato a 35 anni. Nulla toglie però che tu possa avere un mutuo molto conveniente anche a cinquant’anni.
Il Fondo garanzia mutui finanzia comunque tutti, soltanto in percentuali differenti. In questo caso potrai avere un mutuo finanziato fino al 50% del valore dell’immmobile e tutte le spese dovrai pagarle tu.
In ogni caso l’età è un punto di riferimento non essenziale, dal momento che è possibile che a cinquant’anni la tua posizione lavorativa sia più solida e che tu possa permetterti di ottenere comunque un finanziamento con delle buone condizioni.
Naturalmente la tua storia finanziaria potrà essere più lunga e le difficoltà potrebbero sorgere nel caso in cui tu fossi registrato presso le centrali di rischio come cattivo pagatore. In questo caso sarà più difficile avere un esito positivo della tua richiesta, a meno che tu non sia in grado di offrire delle garanzie alternative, come un garante o dei beni da poter ipotecare.
Abbiamo detto che il criterio per stabilire a quanto può ammontare la rata del mutuo è la soglia di povertà: che tu lo voglia o meno, sarà la banca stessa a costringerti ad accettare questo limite.
Per cui prendiamo l’esempio di un buon stipendio, come può essere l’importo di 1.800 euro.
Mettiamo il caso che tu abbia una spesa mensile fissa di 300 euro, comprensiva di finanziamenti in corso e bollette: il calcolo da effettuare sarà 1800-300= 1500, la soglia di povertà è 600 euro, di conseguenza 1500-600= 1100. La rata non potrà superare questa cifra, per cui in questo caso ti ritroveresti con un buon margine di intervento.
Nessuno, a meno che tu non sia in grado di presentare un garante o delle opzioni alternative. Se per esempio il tuo reddito è composto da 500 euro mensili ma poi hai un introito dovuto a un affitto di un immobile di tua proprietà, non ci saranno problemi a ottenere il mutuo, tuttavia il calcolo verrà sempre fatto in base agli importi che abbiamo detto.
Anche un garante potrebbe aiutarti a ottenere il finanziamento. Dovrà essere però una persona con una situazione economica molto solida e consapevole che, in caso di insolvenza da parte tua, dovrà intervenire per saldare i debiti. In caso contrario, i suoi beni saranno a rischio e il suo stipendio pignorabile, così come se il mutuo fosse intestato a lui.
Abbiamo visto come il calcolo della rata possibile, in base alla tua situazione finanziaria e alla soglia di povertà, non sia così complicato da eseguire. Devi sapere che, indipendentemente dalla tua volontà, non potrai ottenere nessun finanziamento che non rispetti i criteri menzionati, perché la banca stessa potrebbe avere delle ripercussioni anche di carattere penale, se qualcosa dovesse andare storto.
Ti consigliamo quindi la massima prudenza nel selezionare anche gli operatori finanziari, evitando soggetti senza scrupoli che potrebbero soltanto danneggiarti.
Inoltre, una volta stimato il tuo budget, cerca comunque di non sovraccaricarti di un mutuo trentennale troppo costoso: sappiamo tutti che questo tipo di prestiti hanno una durata sempre piuttosto lunga e non abbiamo la sfera di cristallo per prevedere cosa ci riserverà il futuro.
In piena coscienza, quindi, riservati una cifra abbordabile e che lo sia anche nel caso in cui la tua vita lavorativa dovesse subire un brusco cambiamento.
Procurarsi un garante di fiducia è inoltre una scelta molto acuta anche nel caso in cui tu non ne avessi bisogno, nel momento in cui firmi un contratto per un mutuo: un genitore, un caro amico, comunque qualcuno che tiene a te e che è disposto ad aiutarti nel caso in cui tu avessi delle difficoltà.
Non solo renderà più sicuro tutto il tuo percorso, ma sarà una garanzia che la banca apprezzerà certamente e che valuterà come aspetto positivo per erogarti una cifra anche superiore alle tue aspettative (sempre che tu ritenga di poter fronteggiare autonomamente il debito contratto).
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