Il mutuo contemporaneo, così’ come noi lo concepiamo ai nostri giorni, è la naturale conseguenza di una disciplina giuridica millenaria riveduta e corretta da norme sempre più moderne.
Il concetto di mutuo, in effetti, era già conosciuto fin dagli antichi Romani che individuavano come elementi essenziali del contratto la cessione di un determinato bene (specificato denaro, rame, oro, vino, frumento e olio) in contrapposizione alla nascita dell’obbligazione a restituire la stessa quantità di bene a scadenza individuata.
Con il passare dei secoli, i più affermati giuristi bizantini, prima, e germani, poi, hanno sempre più implementato il contratto di mutuo definendolo nei particolari, ma è soltanto con il periodo medievale che vengono stabiliti con minuzia i principi che regolano il conteggio degli interessi.
Ai nostri giorni il contratto di mutuo ha subito un processo di globalizzazione; l’argomento e la sua trattazione giuridica ha subito un processo di allineamento in ambito europeo limando, di fatto, le differenze sostanziali tra i diversi Paesi comunitari.
La lunga evoluzione storica che il contratto di mutuo ha conosciuto nel corso dei secoli rende l’idea di un negozio giuridico assai complesso ed articolato con clausole contrattuali precise e stringenti ed una disciplina giudica che nel nostro Paese trova sede nel Codice Civile all’articolo 1813 e seguenti.
Poiché le variabili che completano il concetto di mutuo sono molto ampie, oggi, noi ci occupiamo di approfondire l’argomento attraverso una trattazione quanto più possibile a 360°.
Il mutuo è un negozio bilaterale di tipo reale, contraddistinto dalla reciprocità e, salvo patto contrario, di natura onerosa.
In base a quanto previsto dalla normativa, quindi, si tratta di un contratto stipulato tra due parti. Il mutante è il soggetto che concede al mutuatario un certo bene fungibile che dovrà essere restituito a data scadenza.
Il mutuo è un contratto che si perfeziona con la consegna materiale dei beni oggetto del contratto e, come abbiamo già avuto modo di evidenziare, può prevedere che chi ha ricevuto una certa somma di denaro debba restituirla maggiorata degli interessi previsti dal contratto.
Il rimborso di un mutuo avviene in forma rateale e secondo un piano di ammortamento stabilito contrattualmente e, ogni rata, è composta da una quota capitale e da una quota interessi.
Il contratto può essere anche risolto anticipatamente con estinzione integrale del debito residuo.
Il mutuo è un negozio giuridico che prevede una destinazione d’uso; il mutuatario può impiegare la somma ricevuta secondo i più svariati motivi ed esistono, per questo motivo, numerose tipologie di mutuo che, più avanti, avremo di approfondire.
I canali distributivi che consentono di accedere al credito sono essenzialmente tre:
I mutui online sono una realtà straripante dei nostri tempi. La grande evoluzione tecnologica che ha riguardato non soltanto le piattaforme web dedicate, ma anche e soprattutto i fruitori finali del servizio, favorendo uno sviluppo inaspettato della conclusione di contratti di mutuo in forma esclusivamente telematica.
Le piattaforme specializzate nella comparazione dei mutui online sono il mezzo principale che ha indotto una nuova consapevolezza delle offerte disponibili sul mercato tra il pubblico finale.
Accedendo a tali siti, infatti, è possibile compilare un formulario appositamente predisposto che va implementato con una serie di dati obbligatori:
Cliccando sul pulsante di invio la procedura elabora le informazioni inserite e trasforma i dati in una sorta di classifica delle migliori offerte disponibili sul mercato.
Consultando i dettagli di quella più adeguata alle proprie esigenze è possibile prendere visione dei dati salienti del contratto (capitale mutuato, montante finale, totale interessi dovuti, TAN e TAEG, eventuali oneri accessori dovuti, importo della rata mensile) e, proseguendo nella schermata è consentito richiedere un preventivo.
Qualora la proposta fosse interessante, è possibile inoltrare richiesta di mutuo direttamente in forma telematica. L’invio della documentazione e la firma del contratto sono digitali.
I mutui online sono la risposta giusta per chi sceglie la snellezza burocratica e la velocità nei tempi di delibera ed erogazione.
L’acquisto di un’unità immobiliare è un evento piuttosto frequente durante la vita di ognuno di noi. Quando non si hanno a disposizione o non si vogliono utilizzare le proprie disponibilità, il mutuo casa è una delle strade maggiormente percorse.
Il mutuo casa, quindi, è un contratto finalizzato all’acquisto di un bene immobiliare sia esso destinato alla residenza principale oppure no. Quando la concessione del credito viene riferita alla prima casa si tratta di un mutuo fondiario mentre in tutti gli altri casi si parla di mutuo ipotecario.
Un finanziamento ad uso immobiliare è sempre a medio o lungo termine con una durata compresa tra i 5 ed i 30 anni (anche se non mancano proposte fino a 40 anni di durata massima); il capitale mutuato massimo, in genere, non eccede l’80% del valore minore tra quello di stima ed il prezzo di acquisto.
A garanzia del credito erogato le società finanziarie o le banche chiedono un’iscrizione ipotecaria pari almeno al 150% della somma erogata con vincolo a favore del mutuante e la stipula di un’assicurazione incendio e scoppio sul bene oggetto di gravame ipotecario.
Il mutuo casa è sempre un atto pubblico e, per questo motivo, viene perfezionato davanti ad un notaio che, di solito, si occupa anche di stipulare il rogito immobiliare.
Il mutuo prima casa è la concessione di credito tradizionale per acquistare un’unità immobiliare ad uso di residenza abituale.
Il contratto (chiamato anche mutuo fondiario) finanzia fino al 80% del prezzo di acquisto del bene, può essere stipulato a tasso fisso o variabile e può prevedere un piano di ammortamento con durata fino a 30 anni.
La vera peculiarità del finanziamento risiede nelle imposizioni fiscali ad esso applicate. L’imposta sostitutiva , infatti, in questo caso è dello o,25% anziché del classico 2%. Gli interessi debitore del mutuo, inoltre, sono deducibili in sede di dichiarazione dei redditi in base ad aliquote stabilite.
Si tratta di una forma di finanziamento riservata a chi desidera acquistare un immobile non destinato alla residenza abituale (può essere, quindi, seconda, terza casa e via dicendo).
Dal punto di vista giuridico, di istruttoria (ivi comprese le garanzie richieste), delibera ed erogazione, il mutuo seconda casa non presenta differenze specifiche rispetto a quanto stabilito per la prima casa.
Dal punto di vista fiscale, invece, il credito è soggetto ad imposta sostitutiva del 2% e gli interessi passivi non possono essere detratti in alcun modo.
Se l’immobile che si intende acquistare viene venduto tramite asta giudiziaria l’iter burocratico previsto per la concessione ed erogazione del mutuo è lievemente differente.
In questo caso, infatti, prima dell’asta vera e propria, il mutuatario deve presentare all’ente concedente una documentazione specifica che comprende, oltre ai documenti anagrafici e reddituali del richiedente anche copia del bando di partecipazione all’asta, la relazione preliminare redatta dal notaio e la stima elaborata dal perito.
L’istituto di credito, in base alle evidenze possedute, valuta l’ammissibilità della domanda e rilascia una delibera di concessione condizionata all’aggiudicazione dell’immobile in sede d’asta. In caso contrario, il contratto sarà nullo.
Dal punto di vista fiscale, il mutuo asta mantiene gli stessi privilegi previsti per quelli tradizionali.
Si usa il termine di mutuo cointestato quando il mutuatario non è una persona singola, ma due o più soggetti. É la classica soluzione, ad esempio, che si riferisce ad una coppia che chiede un finanziamento immobiliare per acquistare la prima casa.
Da un punto di vista pratico non ci sono differenze sostanziali con un mutuo a firma singola. Naturalmente se i richiedenti sono più di uno sarà richiesta la documentazione da parte di ognuno di essi.
Dal punto di vista delle garanzie personali prestate, naturalmente, sono maggiori nei mutui cointestati il che si potrebbe tradurre in una somma concessa più elevata.
Benché il mutuo ipotecario e quello fondiario possano sembrare, a prima vista, assolutamente identici, si tratta di due prodotti diversi con una disciplina giuridico fiscale differente.
Il mutuo fondiario è un negozio giuridico riservato all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo principale. Si tratta di un finanziamento a medio e lungo termine regolato all’articolo 39 del TUB ed è concedibile solo nel caso in cui la garanzia ipotecaria iscritta sia di primo grado.
Il mutuo ipotecario, invece, è una concessione di credito che non risponde a tali vincoli giuridici e può essere richiesto per molteplici finalità.
Va da sé, dunque, che un mutuo fondiario è sempre un mutuo ipotecario mentre non è sempre vero il contrario.
La differenza sostanziale tra i due prodotti, oltre alla destinazione d’uso finale, risiede nelle condizioni economiche applicate che sono più vantaggiose nel mutuo fondiario.
I mutui agevolati sono finanziamenti riservati a particolari categorie di clienti e che, contrattualmente, prevedono condizioni economiche vantaggiose.
Si tratta di soluzioni riservate, ad esempio a giovani, oppure a imprenditori che desiderano avviare una nuova attività oppure a potenziare quella già esistente.
Quali sono le caratteristiche essenziali di un mutuo agevolato?
Il mutuo riservato ai giovani è un finanziamento a medio e lungo termine riservato a coloro che, rientrando nel requisito anagrafico, desiderano acquistare un bene immobile da destinare a prima casa.
I mutui under 35 hanno condizioni economiche vantaggiose, durata maggiore (fino a 40 anni) e con un capitale mutuato che può essere pari al 100% del prezzo di acquisto.
Con il termine di mutuo green si intende un finanziamento con specifica destinazione d’uso. Esso, infatti, è riservato all’acquisto di un immobile ad elevata efficienza energetica (soltanto per classe B od oltre) oppure costruito in bioedilizia. Il prodotto è indicato anche per chi desidera ristrutturare un immobile al fine di raggiungere un efficientamento energetico.
Il mutuo green, benché identico a quello tradizionale nella fase di istruttoria, concessione e delibera, prevede una documentazione ad hoc e propone condizioni economiche agevolate.
Il mutuo ristrutturazione è un finanziamento a medio e lungo termine specifico per supportare l’impegno economico dovuto per portare a termine i lavori edili di ristrutturazione di un immobile.
Può essere richiesto per lavori di ordinaria o straordinaria manutenzione oppure per grandi opere. Da un punto di vista giuridico il contratto non differisce da quelli tradizionali, ma richiede una documentazione specifica e possiede agevolazioni particolari.
Il contratto di mutuo è, come abbiamo già detto, un negozio a titolo oneroso. Il mutuatario, infatti, sarà tenuto a rimborsare la somma dovuta maggiorata degli interessi pattuiti.
Il TAN è il tasso annuo netto a carico del richiedente; il TAEG, invece, rappresenta il costo dell’operazione e viene calcolato sommando al TAN gli eventuali oneri accessori applicati.
Il mutuo può essere a tasso fisso, variabile, misto o con tetto massimo.
Il tasso fisso viene determinato alla sottoscrizione del contratto ed è costituto dalla somma di due parametri (ultima rilevazione IRS disponibile più spread bancario). Poiché non cambia per tutta la durata del piano di ammortamento da luogo a rate costanti.
Il tasso variabile, invece, si modifica a ricorrenze prestabilite determina rate non costanti ed è costituito dalla somma di EURIBOR e spread.
La scelta tra un tasso fisso ed uno variabile è molto personale e dipende dalle proprie prospettive di capacità reddituale nel tempo ed conseguenza della specifica propensione al rischio e tollerabilità alle oscillazioni.
La concessione di un mutuo senza garanzie è possibile, ma piuttosto circostanziata.
Gli istituti di credito, infatti, a tutela del loro credito chiedono almeno una garanzia reddituale idonea.
In ogni caso esistono delle forme di finanziamenti agevolate per i quali le garanzie sono prestati da terzi (tra questi anche lo Stato o le Regioni) oppure hanno forme tecniche specifiche.
I mutui senza busta paga sono finanziamenti a persone che non possono dimostrare un emolumento mensile.
Quando ci si ritrova anche senza un garante, esiste alcuna forma di garanzia, di solito, si ricorre ai prestiti cambializzati (che prevedono come modalità di rimborso dei titoli esecutivi come le cambiali che rappresentano garanzia privilegiata del debito).
Il contratto di mutuo è un finanziamento di lungo periodo. Il mutuante concede al mutuatario una somma di denaro che dovrà essere restituita a scadenze prefissate maggiorata degli interessi prestabiliti.
Il capitale mutuato, in genere, non eccede l’80% del minor valore tra prezzo di acquisto e valore di stima del bene. In talune forme di finanziamento, però, è possibile arrivare fino al 90 per cento, se non il 100 per cento del valore.
Per richiedere un mutuo è possibile rivolgersi direttamente allo sportello bancario o della società finanziaria di riferimento, avvalersi dei servizi di un mediatore credito oppure in via del tutto autonoma mediante il web.
